Waardering van geschonken woning

dinsdag 28 november 2017 Remco Latour 1809x gelezen

In de Tax Talks-uitzending van 22 november 2017 bespraken mr. Philip Ruys en mr. Gordon Doull de gevolgen voor de schenkbelasting in het geval iemand een woning verkoopt en de koper vervolgens een deel kwijtscheldt. De kwijtschelding telt in beginsel als een schenking. Toch valt te beredeneren dat de waarde van deze schenking onder omstandigheden nihil bedraagt. Maar met het innemen van zo’n standpunt neemt men wel een risico.

Waarde in het economische verkeer

In beginsel berekent de Belastingdienst de schenkbelasting over de waarde in het economische verkeer van wat de begunstigde geschonken heeft gekregen. Om precies te zijn, het gaat om de waarde in het economische verkeer op het moment waarop de schenking plaatsvindt. Voor zover de schenking bestaat uit beursgenoteerde effecten, stelt de fiscus de waarde in het economische verkeer op de slotnotering die is vermeld in de prijscourant die betrekking heeft op de laatste beursdag die voorafgaat aan de dag van de verkrijging.

 

WOZ-waarde woning

Voor zover een schenking bestaat uit een woning, vormt niet de waarde in het economische verkeer maar de WOZ-waarde de grondslag van de heffing. In beginsel neemt de fiscus de WOZ-waarde die voor de woning is vastgesteld voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. De begunstigde kan verzoeken om in plaats daarvan uit te gaan van de WOZ-waarde voor het daaropvolgende kalenderjaar. Soms wijkt de waarde in het economische verkeer van de woning 30% of meer af van de WOZ-waarde. Als zo’n waardeverschil een gevolg is van een persoonlijke verplichting om servicekosten te betalen voor diensten die geen betrekking hebben op de woning zelf, moet de fiscus de waarde in het economische verkeer hanteren.

 

Verhuurde woning

Als een geschonken woning (gedeeltelijk) wordt verhuurd, waarbij de regels van huurbescherming gelden, wordt de belaste waarde in beginsel berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de zogeheten leegwaarderatio. Deze leegwaarderatio is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde en ligt in 2017 tussen de 45% en 85%. Deze waarderingsregels kan ook aan de orde zijn bij een verpachting die minstens twaalf jaar duurt. Als de huurder of pachter of zijn echtgenoot de verhuurde woning krijgt geschonken, bedraagt de grondslag minstens de minimale WOZ-waarde

 

Kwijtschelding na verkoop; WOZ > WEV

In een zaak voor de Hoge Raad op 26 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:319) kwam de vraag op wat de gevolgen zijn voor de schenkbelasting als iemand eerst een woning verkoopt tegen de waarde in het economische verkeer (WEV) en vervolgens een deel van de koopsom kwijtscheldt. In dit geval was de koopsom lager dan de WOZ-waarde. Volgens de inspecteur bestond de bevoordeling uit het verschil tussen de WOZ-waarde en de koopprijs. Vervolgens kwam daar nog het bedrag van de kwijtschelding bij. De Hoge Raad oordeelde dat de verkoop en kwijtschelding geen samenstel van rechtshandelingen vormden. De kwijtschelding was daarom geen schenking van een woning, zodat het waarderingsvoorschrift – waardeer de woning tegen de WOZ-waarde – niet aan de orde was. Alleen het bedrag van de kwijtschelding was belast met schenkbelasting. Zie ook: ‘Vader schenkt ook voor Successiewet geen woning maar geldbedrag’.

 

Kwijtschelding na verkoop; WOZ < WEV

De heren Ruys en Doull hebben de bovenstaande zaak ook besproken. Daarnaast gaan zij in op een situatie die tegenwoordig vaker voorkomt: de WOZ-waarde is lager dan de waarde in het economische verkeer. Zeker als de schenking tegen het einde van het jaar plaatsvindt. Dit komt doordat de waardepeildatum voor de WOZ-waarde aan het begin van het voorgaande kalenderjaar ligt en de laatste tijd de woningrijzen weer gaan stijgen.

 

Rekenvoorbeeld

Een vader verkoopt een pand met een WOZ-waarde van € 200.000 aan zijn dochter tegen de waarde in het economische verkeer à € 250.000. In dat geval vindt bij een verkoop tegen de waarde in het economische verkeer geen schenking plaats. Maar stel nu dat de vader zijn dochter € 50.000 kwijtscheldt. Kan men op grond van het waarderingsvoorschrift stellen dat geen sprake van een schenking is omdat de resterende koopsom gelijk is aan de WOZ-waarde? Doull stelt dat deze redenering niet in lijn is met het arrest van de Hoge Raad. Het waarderingsvoorschrift komt ook hier niet aan de orde omdat geen sprake is van een samenstel van rechtshandelingen.

 

Verkoop tegen lagere waarde

In de praktijk komt het echter vaker voor dat de ouder de woning meteen voor € 200.000 verkoopt aan zijn kind. Bij de verkoop is dan in eerste instantie sprake van een schenking. Maar nu gaat het wel om een woning en is het waarderingsvoorschrift van toepassing. Daardoor bedraagt de waarde van de schenking alsnog nihil. Doull wijst erop dat niet iedereen achter deze redenering staat. Economisch gezien is het immers dezelfde situatie als in het arrest. De vraag is of men het arrest van de Hoge Raad hier een op een mag doortrekken. De adviseurs die zich met deze discussie bezighouden, begeven zich op glad ijs. Doull hoopt dat de staatssecretaris van Financiën nog eens komt met een verduidelijkend besluit. Hij meent dat hier in elk geval geen sprake is van een ‘cafetariasysteem’.

 

Wet: artikel 21 SW 1956

Besluit: artikel 10a Uitv. Besl. SW 1956

Meer informatie: Tax Talks 22 november 2017

U moet eerst inloggen voordat u een reactie kunt plaatsen. Gebruik de knop rechtsboven om in te loggen.

Aanmelden nieuwsbrief

Schrijf u nu in voor de gratis nieuwsbrief van Taxence en ontvang dagelijks het laatste nieuws en informatie over andere relevante producten van Sdu Licent Academy.

Invoer verplicht
Invoer verplicht
Invoer verplicht
Invoer verplicht

 

 

















 

Contact

Taxence is een uitgave van Sdu Licent Academy

 

Maanweg 174

2516 AB Den Haag

 

Contactformulier

Taxence fiscaal nieuws voor professionals is een uitgave van Licent Academy.
© 2019 www.taxence.nl - alle rechten voorbehouden.