Opletten geblazen met de overdrachtsbelasting!

Test uw kennis: welke aspecten spelen in onderstaande casus?

dinsdag 22 juli 2014 Aad Rozendal 1 reactie 4472x gelezen

Stelt u zich de volgende situatie voor: een grote vastgoedbelegger is op zoek naar een nieuwe adviseur en u bent een van de gegadigden! De vastgoedbelegger heeft op dit moment een concrete vraag en hij zal zijn keuze voor een nieuwe adviseur laten afhangen van de kwaliteit van de input die hij daarop krijgt.

Casus

De kwestie die aan u wordt voorgelegd is als volgt: de vastgoedbelegger heeft de mogelijkheid om een interessant beleggingsobject te kopen. Het gaat om een bedrijfspand van een onderneming die het pand van zijn balans af wil hebben om het vervolgens terug te huren. De verkoper wil de transactie om hem moverende redenen graag vormgeven door middel van een verkoop van de aandelen in de werkmaatschappij waarin het pand zich bevindt. De ondernemingsactiviteiten zijn al overgeheveld naar een zustervennootschap voordat de vastgoedbelegger in beeld kwam als potentiële koper. De adviseur van de verkoper beweert stellig dat ter zake van de verkoop van de aandelen geen enkel risico bestaat dat overdrachtsbelasting is verschuldigd.

 

De vastgoedbelegger wil van de potentiele nieuwe adviseur horen of de adviseur van de verkoper het wel bij het rechte eind heeft, aangezien dit standpunt zich vertaalt in een hogere koopsom. Hier ligt dus een mooie kans voor u om uw kennis en kunde te etaleren. De vraag is welke overdrachtsbelastingaspecten u allemaal voor het voetlicht gaat brengen.

 

Om uzelf te testen wil ik u vragen niet verder te lezen maar deze aspecten eerst allemaal op te schrijven. Wanneer u vervolgens verder leest kunt u controleren of alle aspecten die ik hierna noem op uw lijstje staan. Ik tel bij ieder aspect steeds met u mee (tussen haakjes).

 

Overdrachtsbelastingaspecten

Op de eerste plaats is niet alleen de aankoop van de stenen, maar ook de aankoop van aandelen in een onroerendezaaklichaam onderworpen aan heffing van overdrachtsbelasting. Dit geldt echter alleen indien de koper als gevolg van de verkrijging een belang van een derde gedeelte in het onroerendezaaklichaam heeft (1). Let wel, de omvang van het belang dat wordt verkregen speelt dus geen rol, het gaat om de omvang van het belang dat de verkrijger heeft als resultaat van de transactie (2). Bij het bepalen van de omvang van het belang geldt sinds 1 januari 2008 een materiële benadering (3). Cumulatief preferente aandelen tellen bijvoorbeeld niet mee.

 

Het voorgaande is alleen maar relevant indien sprake is van een onroerendezaaklichaam, of beter gezegd onroerendezaakrechtspersoon sinds de wetswijziging per 1 januari jl. (4). De vennootschap waarin het pand zich bevindt kwalificeert mogelijk niet als onroerendezaakrechtspersoon. Dat is namelijk alleen het geval als de balans van een vennootschap voor meer dan 50% uit vastgoed en voor ten minste 30% uit Nederlands vastgoed bestaat (de zogenoemde bezitseis) (5). Bovendien moet het vastgoed ook gebruikt worden voor ‘typische vastgoedactiviteiten’ zoals verhuur van of handel in vastgoed (de zogenoemde exploitatie-eis) (6). Of aan deze twee eisen is voldaan moet niet alleen worden getoetst op het moment van de verkrijging van de aandelen maar ook in het jaar voorgaand aan de transactie (referentieperiode) (7). Het bedrijfspand werd echter gebruikt binnen de onderneming van de vennootschap zodat tot de overdracht van de onderneming geen sprake was van vastgoed-exploitatie. Na de overdracht van het bedrijf aan de zustermaatschappij is wel sprake van vastgoed-exploitatie omdat het bedrijfspand vanaf dat moment wordt verhuurd aan de onderneming van een vennootschap waarop het consolidatievoorschrift niet van toepassing is (8). De vervolgvraag is dan of ook aan de bezitseis is voldaan. De overdracht van de onderneming zal hebben plaatsgevonden tegen contanten of tegen schuldigerkenning. In beide gevallen zal een bedrag ter grootte van de waarde van de onderneming als liquide middelen, dan wel als vordering op de balans van de vennootschap staan. Als dit bedrag groot genoeg is, bestaat de kans dat de balans voor minder dan 50% uit vastgoed bestaat zodat niet is voldaan aan de bezitseis (9). Heeft de adviseur van de verkoper dus inderdaad gelijk? Niet per sé. Voor de toepassing van de bezitseis kan de balanspost liquide middelen/vordering mogelijk als een verdachte bezitting worden aangemerkt die moet worden geëlimineerd. Dit is het gevolg van een wetswijziging per 1 januari 2011 (10). Voor de zekerheid is het ook van belang om te kijken naar de vereisten die gelden voor de toepassing van de vrijstelling bij fusie, splitsing en interne reorganisatie (11). Voorkomen moet worden dat uw potentiële nieuwe cliënt een vennootschap koopt die als gevolg van de transactie een eerder geclaimde vrijstelling moet terugnemen. Een eventuele overdrachtsbelastingclaim bevindt zich dan bij de vennootschap die uw nieuwe cliënt net heeft aangekocht. Daarbij is het van belang op het netvlies te hebben dat het Uitvoeringsbesluit Belastingen van rechtsverkeer per 1 juli 2013 is gewijzigd (12).

 

PE-Pitstop Werken met de overdrachtsbelasting

En? Had u de hiervoor genoemde aspecten zelf ook allemaal opgeschreven? Mocht u er een of meer niet hebben opgeschreven, kom dan op 2 oktober 2014 naar de PE-pitstop in Baarn waar ik in drie uur deze en andere overdrachtsbelastingaspecten bespreek. Dit geldt overigens ook indien uw lijstje exact overeenkomt met de hiervoor genoemde punten. Uw potentiële nieuwe client zou vermoedelijk willen weten dat zelfs als de vennootschap géén onroerendezaakrechtspersoon blijkt te zijn, er toch een risico bestaat op heffing van overdrachtsbelasting. De fiscus zou namelijk het standpunt kunnen innemen dat sprake is van fraus legis, zo blijkt uit een uitspraak van Hof Arnhem van 20 november 2012 (nr. 11/00125)….(13)

Meer informatie: PE-Pitstop Werken met de overdrachtsbelasting

U moet eerst inloggen voordat u een reactie kunt plaatsen. Gebruik de knop rechtsboven om in te loggen.


Reacties

Reacties

mr. S. van der Heijden 22/07/2014 14:51

Interessante uiteenzetting van artikel 4, maar uiteraard kunnen/zullen er nog veel meer aspecten spelen.

Is er mogelijk nieuwbouw?
Opvolgende overdrachten?
BV mogelijk getroffen door sancties interne reorganisatie etc.
Staat het pand wel in NL?
Wat is de waarde van het pand?

Aanmelden nieuwsbrief

Schrijf u nu in voor de gratis nieuwsbrief van Taxence en ontvang dagelijks het laatste nieuws en informatie over andere relevante producten van Sdu Licent Academy.

Invoer verplicht
Invoer verplicht
Invoer verplicht
Invoer verplicht

 

 

















 

Contact

Taxence is een uitgave van Sdu Licent Academy

 

Maanweg 174

2516 AB Den Haag

 

Contactformulier

Taxence fiscaal nieuws voor professionals is een uitgave van Licent Academy.
© 2019 www.taxence.nl - alle rechten voorbehouden.