Hof Amsterdam oordeelt dat mogelijke prijsopdrijving van vastgoed door criminele activiteiten geen reden is om de WOZ-waarde van een winkelpand lager vast te stellen. De inspecteur heeft de WOZ-waarde voldoende onderbouwd.
Een winkelpand met opslagruimte wordt door de inspecteur voor het jaar 2021 gewaardeerd op € 1.267.000. De eigenaren vinden deze WOZ-waarde te hoog en voeren aan dat de waarde is opgedreven door criminele activiteiten in de vastgoedmarkt. Ze stellen dat de huurwaarde te hoog is vastgesteld en dat onvoldoende rekening is gehouden met de coronacrisis. Ook betwisten ze de geschiktheid van de referentieobjecten die de inspecteur heeft gebruikt. Voor de waardering hanteert de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode met een huur van € 1.175 per m² (winkel) en € 130 per m² (opslag) en een kapitalisatiefactor 14,5, onderbouwd met drie verkoop- en drie huurreferenties. Het geschil draait om de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
Huurwaarde en kapitalisatie
Het hof stelt voorop dat de eigenaren de kapitalisatiefactor 14,5 inmiddels accepteren. De huurwaarden acht het hof marktconform, nu twee referentiehuren uit 2020 zelfs hoger liggen dan de gehanteerde € 1.175. Omdat deze transacties tijdens de coronaperiode zijn gesloten, zijn eventuele covid-effecten al verdisconteerd. Omzetafhankelijke huren zijn volgens het hof niet geschikt als referentie, omdat deze te veel afhangen van de bedrijfsvoering van de huurder. De WOZ-waarde wordt daarom niet verlaagd.
Geen correctie voor ondermijning
De eigenaren voeren aan dat vastgoedprijzen in de binnenstad kunstmatig stijgen doordat criminelen panden kopen als dekmantel, wat volgens hen tot een lagere WOZ-waarde moet leiden. Het hof verwerpt dit: de waarde in het economisch verkeer is juist de prijs die de hoogstbiedende – crimineel of niet – betaalt. Een onderscheid maken zou onuitvoerbaar en rechtsonzeker zijn. Ook mislukken grieven over vermeende woonruimte in een referentiepand en over het niet heropenen van het onderzoek: de rechtbank heeft haar afwijzing deugdelijk gemotiveerd en het hof vindt geen rechtstekort. Alles bijeen maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk; het hoger beroep is ongegrond.
Geef een reactie