Hof ’s-Hertogenbosch oordeelt dat de transformatie van een kantoorgebouw naar hotel niet leidt tot een vervaardigd goed. Daardoor is de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing.
Een man is een van de vier commanditair vennoten van een cv. De vennoten verkrijgen op 30 november 2018 een hotelgebouw met buitenterrein van een projectontwikkelaar. Het gebouw is in 1974/1975 gebouwd als kantoorgebouw en is door de projectontwikkelaar gekocht om te worden omgevormd tot hotel met circa 150 hotelkamers, een minimarkt, sportschool, restaurant en vergaderruimten. Bij de verkrijging is overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. De vennoten maken bezwaar, omdat volgens hen de verbouwing een vervaardigd goed heeft opgeleverd en de levering daarom is belast met omzetbelasting. In dat geval zou de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gelden. De inspecteur vindt dat geen sprake is van een vervaardigd goed.
Constructieve ingrepen te beperkt
Het hof stelt voorop dat bij verbouwing van een onroerende zaak alleen sprake is van vervaardiging als in wezen nieuwbouw ontstaat. Daarvoor zijn wijzigingen in de bouwkundige constructie doorslaggevend. De werkzaamheden zijn omvangrijk: het gebouw is gestript, opnieuw ingedeeld, gemoderniseerd en verduurzaamd. Ook zijn installaties, vloeren, kozijnen, dakbedekking en delen van de gevel aangepakt. Toch vindt het hof dit onvoldoende. Een belangrijk deel van de werkzaamheden ziet op het strippen tot casco en de daaropvolgende modernisering. De constructieve ingrepen bedragen volgens het hof ongeveer 6% van het bouwbudget. Dat is zowel absoluut als relatief te beperkt om te spreken van een ingrijpende wijziging in bouwkundig opzicht. De functiewijziging naar hotel en de omvang van de investering maken dit niet anders.
Geen ruimere Unierechtelijke toets
Ook het beroep op de Btw-richtlijn helpt de man niet. Volgens het hof is het Nederlandse criterium ‘in wezen nieuwbouw’ in overeenstemming met art. 12 Btw-richtlijn. De rechtspraak van het Hof van Justitie, waaronder Kozuba en Promo 54, verplicht Nederland niet tot een ruimere uitleg. Het hof volgt daarbij de recente lijn van de Hoge Raad. De man kan ook niet rechtstreeks terugvallen op art. 11, lid 1, onderdeel a, onder 1° Wet OB 1968 om alsnog een belaste levering aan te nemen. Het eerste en derde lid van art. 11 Wet OB 1968 hangen volgens het hof onlosmakelijk samen. Omdat geen vervaardigd goed is ontstaan, is de levering vrijgesteld van omzetbelasting en is de samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet van toepassing. Het hoger beroep is ongegrond.
Wet: art. 15, lid 6 jo. art. 15, lid 1, onderdeel a WBR en art. 11, lid 3 Wet OB 1968
Bron: Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 03-06-2026, ECLI:NL:GHSHE:2026:1444, 24/117 | NDFR
Geef een reactie