De Hoge Raad oordeelt in de samenhangende zaken 24/02648 en 24/02649 over de vraag of de door X verkregen bouwkavels, waarop respectievelijk een zeer klein deel (circa 1%) en een groot deel (circa 55%) van de voormalige woning, een deel van de buitenmuur en een deel van het terras liggen, als woning in de zin van art. 14 lid 2 Wet BRV 1970 zijn aan te merken.
De zaken 24/02648 en 24/02649 hangen samen. Beide zaken betreffen de verkrijging van twee aan elkaar grenzende bouwkavels, ontstaan door de verkaveling – in acht kavels en een nieuw perceel 0001 – van één voormalig perceel met daarop een nog te slopen woning met aanhorigheden zoals garage, zwembad en terras. Op de nieuwe kavel 1 stond circa 55% (oppervlakte) van die oude woning (zaak 24/02649) en op kavel 2 minder dan 1% ervan plus het verharde terras (zaak 24/02648). De kopers van beide kavels menen dat zij een ‘woning’ hebben verkregen in de zin van art. 14 lid 2 WBRV en daarom recht hebben op overdrachtsbelasting naar 2% in plaats van het reguliere 6%-tarief. Hof Arnhem-Leeuwarden 28 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3651 en 3652, heeft per kavel (‘binnen de kadastrale eigendomsgrens’) beoordeeld of het bouwdeel dat op elke kavel staat, als ‘woning’ aangemerkt kan worden en geconcludeerd dat dat niet het geval is omdat 55% c.q. 1% van een woning niet naar zijn aard bestemd kan zijn voor bewoning.
Volgens de Hoge Raad is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Als een gebouw op percelen van verschillende grondeigenaren staat en iemand één van die percelen verkrijgt, moet voor de heffing van overdrachtsbelasting ter zake van die verkrijging naar civielrechtelijke maatstaven worden beoordeeld of en, zo ja, in hoeverre hij daarmee ook de eigendom van het gebouw heeft verkregen. Ook volgens deze civielrechtelijke maatstaven is met de verkrijging van kavel 2 geen eigendom van de woning verkregen, zodat terecht 6% overdrachtsbelasting is geheven. Dit ligt evenwel anders voor kavel 1, waarop circa 55% van de woning is gelegen. Geen van de gedeelten van de woning op kavel 1 (circa 55%) en perceel 0001 (bijna 45%) is aan te merken als hoofdzaak. Dit brengt mee dat de verkrijger van kavel 1 tezamen met de eigenaar van perceel 0001 eigenaar is geworden van de woning. Op die verkrijging is het tarief van 2% van toepassing.
Wet: art. 14 WBR en art. 2 WBRV
Bron: Hoge Raad, 28-11-2025, ECLI:NL:HR:2025:1800, 24/02649 | NDFR en HR 28 november 2025, nr. 24/02648, ECLI:NL:HR:2025:1796 | NDFR
Geef een reactie