Rechtbank Midden-Nederland oordeelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk maakt. De eigenaar slaagt wel in zijn bewijslast, mede door een beter vergelijkbare referentiewoning.
Een man is eigenaar van een in 2015 gebouwde vrijstaande woning met garage, gebruiksoppervlakte van 207 m² en een perceel van 611 m². De heffingsambtenaar stelt de WOZ-waarde per 1 januari 2022 vast op € 960.000. De man maakt bezwaar, maar de inspecteur handhaaft de waarde. In beroep voert de man aan dat de waarde te hoog is en stelt hij deze op € 890.000. Daarbij wijst hij onder meer op slechte vergelijkbaarheid van referentiewoningen en op overlast door houtstook van buren. In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is.
Onvoldoende vergelijkbare referenties
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is. Eén referentiewoning wijkt sterk af qua oppervlakte en bouwjaar. Ook bij een andere referentie is de waardering onjuist doordat een hobbyruimte ten onrechte apart is gewaardeerd. Na correctie ligt de m²-prijs van de woning van de man hoger dan die van de referenties. Uiteindelijk resteert slechts één bruikbare referentie, wat onvoldoende is om de waarde te onderbouwen. Daarmee slaagt de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast en is het beroep gegrond.
Houtstook als mogelijke waardedruk
De rechtbank volgt de man in zijn stelling dat houtstook door buren een objectieve waardedrukkende factor kan zijn. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende onderzocht of hiervan sprake is en kan dit niet afdoen als subjectieve overlast. De man onderbouwt zijn lagere waarde met een taxatierapport waarin beter vergelijkbare woningen zijn opgenomen en waarin rekening is gehouden met de houtstook. Daarmee maakt hij de waarde van € 890.000 aannemelijk. De rechtbank verlaagt de WOZ-waarde dienovereenkomstig en kent een proceskostenvergoeding toe.
Wet: art. 17 Wet WOZ
Bron: Rechtbank Midden-Nederland, 17-03-2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:1006, UTR 24/3794 | NDFR
Geef een reactie