Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de koper rekening houden met een aantal bijzondere fiscale regels. Maar net zoals bij bestaande woningen moet in ieder geval wel sprake zijn van een eigen woning. Het leveren van bewijs hiervoor blijkt soms een lastige taak te zijn. Dit ondervond een man in levende lijve toen hij de hypotheekrente voor een door brand onbewoonbaar geworden woning in aftrek wilde brengen.
Aftrekbare kosten
Wie een woning koopt die in aanbouw is of een woning heeft die nog leeg staat, mag hiervoor gedurende maximaal drie jaar de (hypotheek)rente aftrekken. Naast de (hypotheek)rente zijn ook de eenmalige financieringskosten en periodieke betalingen voor de rechten van erfpacht, opstal of beklemming aftrekbaar. Als voorwaarde geldt dat de eigenwoningbezitter binnen drie jaar na het jaar van aankoop zelf in de nieuwe woning moet wonen. Deze regeling geldt overigens ook als de woning te koop wordt gezet en voor de eigenwoningbezitter die op het moment dat hij de nieuwe woning kocht al een eigen woning had. In beide gevallen mag de (hypotheek)rente en kosten worden afgetrokken. Gedurende de periode dat de woning in aanbouw is, bedraagt het eigenwoningforfait overigens € 0.
Eigen woning
Om de (financierings)kosten in aftrek te kunnen brengen moet de woning kwalificeren als een eigen woning, een leegstaande woning of een woning in aanbouw. Hiervan is geen sprake als iemand een woning koopt die door brand onbewoonbaar is geworden. Volgens Hof Amsterdam impliceren de woorden ‘in aanbouw’ dat bouwwerkzaamheden zijn begonnen of dat concrete stappen zijn gezet, waaruit blijkt dat de werkzaamheden op afzienbare termijn gaan beginnen en ertoe zullen leiden dat de belastingplichtige binnen drie jaar die woning als hoofdverblijf in gebruik zal nemen. De werkzaamheden die de man in deze zaak had verricht waren vrijwel uitsluitend sloopwerkzaamheden. De man had weliswaar een begin gemaakt met enkele herstelwerkzaamheden, zoals het plaatsen van een houten constructie, maar deze werkzaamheden had hij niet voortgezet. Er kon daarom niet worden gesproken van ‘een in aanbouw zijnde woning’. Nu de woning onbewoonbaar was, kon de woning evenmin worden aangemerkt als een leegstaande woning.
Bouwdepot
Kwalificeert de woning als eigen woning en gaat het om een nieuwbouwwoning, dan moet de eigenwoningbezitter de volgende aandachtspunten goed in de gaten houden. Vaak is het zo dat men bij nieuwbouwwoningen eerst de grond koopt en tegelijkertijd een koop-/aanneemovereenkomst afsluit voor de bouw van het huis. Voor de financiering hiervan wordt een lening afgesloten waarmee ook de koopprijs van de grond kan worden betaald. In de meeste gevallen heeft men echter niet direct de gehele lening nodig om de nota’s van de aannemer te voldoen. De aannemer wordt immers gedurende de bouw van de woning per termijn betaald. Vaak wordt toch direct het gehele bedrag geleend. Het bedrag dat men niet direct nodig heeft wordt dan gestort op een bouwdepot. De koper moet wel rente betalen over het gehele bedrag dat wordt geleend, maar daar staat tegenover dat hij rente ontvangt over het bouwdepot. Het geleende bedrag dat nog in het depot zit wordt aangemerkt als eigenwoningschuld en valt dus in box 1. Als voorwaarde geldt dat de koper de genoten rente op het depot moet salderen met de verschuldigde rente.
Voorbeeld
Stel iemand koopt een nieuw te bouwen woning en leent daarvoor op 1 december € 200.000, waarvan € 150.000 in een bouwdepot wordt gestort en € 50.000 wordt gebruikt voor de aankoop van de grond en het voldoen van de eerste nota. De rente over de lening bedraagt 5% op jaarbasis en over het depot ontvangt men een rente van 4,5% op jaarbasis. Strikt genomen zou de verschuldigde rente van € 833 (1/12 x 5% x € 200.000) maar voor een vierde deel als eigenwoningrente mogen worden afgetrokken (€ 208). Maar door de toezegging van de staatssecretaris van Financiën mag de gehele rente in aftrek worden gebracht. De ontvangen rente moet wel hiermee worden gesaldeerd. Per saldo mag dan € 270 (€ 833 -/- 1/12 x 4,5% x € 150.000) in aftrek worden gebracht.
Aftrek bouwrente en grondrente
Het is ook mogelijk dat iemand een nieuwbouwwoning koopt nadat de bouw al is gestart. In dat geval is de koper bouwrente verschuldigd. Bouwrente is de rente die een aannemer heeft moeten betalen vóór het transport. Aangezien deze rente al is opgenomen in de koopprijs is deze niet aftrekbaar (bronkosten). De aannemer kan daarnaast ook grondrente eisen van de koper. Grondrente is de rente die de aannemer kwijt is voor de (voor)financiering van de aankoop van de grond. Ook deze grondrente is niet aftrekbaar. Alleen de financieringsrente over de bouw- en grondrente is aftrekbaar, mits deze zijn meegefinancierd. Als de bouw- en grondrente betrekking hebben op de periode na de totstandkoming van de aanneem- of koopovereenkomst kunnen deze in aftrek worden gebracht.
Wet: artikel 3.111, lid 1 en 3 Wet IB 2001
Meer informatie: Gerechtshof Amsterdam, 25 april 2013 (gepubliceerd op 13 juni 2013), LJN: CA2688
Geef een reactie