Blog | Een startersvrijstelling in een niet te temmen woningmarkt

‘Een eigen huis, een plek onder de zon’, dat zou toch voor iedereen weggelegd moeten zijn. Dat lijkt ook de belofte van de per 2021 in te voeren startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Bedoeld om jonge starters op de woningmarkt een duwtje in de rug geven. Tot in ieder geval tot 2026 betalen zij bij aankoop geen 2% maar niets. Tegelijkertijd gaan beleggers in woningen het hoge tarief betalen, straks 8%. Dat moet de concurrentiepositie van starters verbeteren. Sympathiek, maar ….

De huidige positie van jonge mensen met een eigen woningwens is niet al te rooskleurig, vooral niet in de grote steden. Er is een tekort aan betaalbare woningen. Daar komen nog allerlei startproblemen bovenop. Starters hebben weinig vermogen beschikbaar om in te brengen, behalve misschien ‘de happy few’ die van hun ouders mogen jubelen. Econoom Piketty zou er het nodige over kunnen zeggen. Studieschulden vormen ook een probleem als je aanklopt bij een bank. En ben je (nog) single, dan word je zeker niet vrolijk. Verder, met de lage rente kun je misschien hogere schulden aangaan, maar banken staan niet te springen om hogere bedragen uit te lenen aan mensen die nog geen carrière hebben. En dan ook nog annuïtair aflossen.

Het grootste probleem van jongeren is naar mijn idee het acute gebrek aan een bestendig en fatsoenlijk inkomen. De naar internationale maatstaven uit de kluiten gewassen flexibele schil van de Nederlandse arbeidsmarkt bestaat vooral uit jonge mensen.

Tja, die startersvrijstelling. Dat scheelt dan 2% kosten koper. Hoi, hoi, de champagne mag ontkurkt! Dan moet het ook niet gaan om nieuwbouw, wat dat zit in de btw-sfeer. En is het voordeel uiteindelijk wel 2%? De Raad van State stelt:

“Zolang het aanbod van woningen achterblijft bij de vraag zullen maatregelen aan de vraagkant van de woningmarkt slechts in beperkte mate effect sorteren. Het is in een verkopersmarkt immers zeer waarschijnlijk dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan verkopers door middel van hogere prijzen van woningen.”

Coronacrisis of niet, de huizenprijzen blijven stijgen, zo meldde vorige week nog RTL-Z. De gemiste belastingopbrengst zal dus vooral in de zakken van de verkopers belanden. De starter hoeft niet af te rekenen met de fiscus bij aankoop, maar zal een hogere koopprijs moeten zien te financieren.

Beleggers in woningen wordt het wel moeilijker gemaakt (geen hoofdverblijf, dan 8%). Het kabinet heeft het neerwaartse prijseffect van de verhoging voor beleggers niet specifiek laten doorrekenen, maar verwacht dat er voor starters per saldo iets te winnen valt. Ook hier een teleurstelling. Gegeven het feit dat de rente op spaarrekeningen al vele jaren zeer laag is tot zelfs negatief, zullen vermogende particulieren volgens de Nederlandse Orde van belastingadviseurs blijven beleggen in vastgoed. Aannemelijk is dan dat zij de overdrachtsbelastingverhoging gaan verdisconteren door hun huurprijzen te verhogen.

Blijven opschalen dus dat aanbod! En daarnaast moeten starters op de arbeidsmarkt eerder vastigheid, en dus meer aantrekkingskracht voor financiers krijgen. Ik denk niet dat de Wet Arbeidsmarkt in Balans daar voldoende aan bijdraagt (NTFR 2019/349). En die zelfstandigenwetgeving komt maar niet van de grond, lees NTFR 2020/2556, Voortgang Wet DGA-dossier; het blijft tobben.

Misschien moet ik de politiek in. Maar, ook dat is een markt vol onzekerheden. Zouden ze daar ook een startersregeling hebben?

Verdieping op de overdrachtsbelasting

De wijzigingen in de overdrachtsbelasting per 2021 gaan meer impact hebben dan eerder gedacht. Hoe gaat dit jóuw klanten beïnvloeden – en is het raadzaam dit jaar nog actie te ondernemen of juist uit te stellen?

In het verdiepingsstuk ‘Het wetsvoorstel Wet di­fferentiatie overdrachtsbelasting nader beschouwd’ gaat mr. Dick Simonis (Associate Tax Partner EY) in op de doelmatigheid van de wijzigingen, het praktische belang en deelt hij mogelijkheden die dit jaar nog voordeel op kunnen leveren. Incl. toegang tot relevante NDFR commentaren.

Zo heb jij een compleet overzicht in handen. Download het verdiepingsstuk nu voor optimaal advies.