Blog | Zonnepanelen op het huis: een hogere waarde van het huis?

Nu ik dit schrijf is de lucht al dagen grijs en valt er een druilerig regentje. Goed voor de boeren en voor het grondwater natuurlijk maar minder voor mensen met zonnepanelen op hun dak. Die moeten het immers hebben van veel zonneschijn. In de lockdown-periode hebben de zonnepanelen dan ook overuren kunnen draaien met het mooie weer.

In de fiscaliteit komen wij zonnepanelen op diverse terreinen tegen. Zo komt de omzetbelasting om de hoek kijken bij het leveren van door zonnepanelen opgewerkte stroom aan het elektriciteitsnet. Maar ook de WOZ, de Wet waardering onroerende zaken, doet wat met zonnepanelen. De aanwezigheid van zonnepanelen kan immers de waarde van een woning beïnvloeden. De zonnepanelen vertegenwoordigen een bepaalde waarde en die waarde kan de waarde van het pand weer verhogen.

Waardebepaling

In een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd ervan uitgegaan dat zonnepanelen die niet-geïntegreerd waren in een woonhuis onroerend zijn. Deze zijn dus terecht meegenomen in de waarde van de woning. Uitgangspunt is dat men de waarde van de onroerende zaak moet bepalen op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Een objectieve waardebepaling dus.

Om de waarde van de woningen te bepalen maken gemeenten gebruik van taxateurs. Deze taxateurs, in dienst van de gemeente of door de gemeente ingehuurd, werken met de zogenaamde Taxatiewijzers. Dit zijn uitgaven op initiatief van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, die de taxateurs een handreiking bieden bij de waardering van onroerende zaken. Voor heel veel verschillende soorten onroerende zaken zijn er aparte taxatiewijzers. De taxatiewijzers gaan ook in op de aanwezigheid van zonnepanelen. Deze geven dat de zonnepanelen een bepaalde waarde hebben die de taxateurs in de waardering moeten meenomen.

De investering in zonnepanelen laat zich echter niet 1:1 vertalen naar een hogere WOZ-waarde. Bij het plaatsen van zonnepanelen betekent dit dat de invloed op de marktwaarde vaak kleiner is dan de gedane investering. Dit is net zo als bij bijvoorbeeld het vernieuwen van een keuken. Daarnaast zal de toegevoegde waarde van de zonnepanelen afnemen naarmate de panelen ouder zijn en/of een lager rendement hebben.

Niet in alle gevallen dragen zonnepanelen bij aan een hogere waarde van de onroerende zaak. In normale gevallen, zoals bij een woonhuis, vormen de zonnepanelen een bestanddeel van het gebouw. De zonnepanelen zijn eigendom van en in gebruik bij dezelfde belanghebbenden als de eigenaar of gebruiker van het gebouw. De zonnepanelen produceren energie, energie die door de bewoner kan worden verbruikt. De zonnepanelen zijn dan dienstbaar aan de woning en vallen niet onder de werktuigenvrijstelling.

Het dak op de boerderij

De zonnepanelen kunnen echter ook eigendom zijn van een derde. Bijvoorbeeld, een boer die het dak van zijn stallen ter beschikking stelt om daar zonnepanelen op te leggen en de energie wordt gebruikt voor levering aan het elektriciteitsnet. Dan heeft de eigenaar van de zaak een opstalrecht gevestigd ten behoeve van de eigenaar van de zonnepanelen. Het geheel van zonnepanelen, elektronica en aansluiting op het elektriciteitsnet wordt beschouwd als een zonne-energiecentrale die stroom levert aan derden. Voor de WOZ is er dan sprake van een zelfstandig WOZ-object met een eigen waardering en een belastingheffing. Een object dat voor wat betreft de aanwezigheid van kabels, transformator en elektronica, eventueel onder de werktuigenvrijstelling kan vallen. De werktuigenvrijstelling is van toepassing indien aan vijf criteria is voldaan:      

• het werktuig moet onroerend zijn (roerende zaken worden in het kader van de Wet WOZ niet gewaardeerd);
• het moet een werktuig zijn voor een productieproces;
• het moet afgescheiden kunnen worden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht;
• het is geen op zichzelf gebouwd eigendom;
• onderdelen van een gebouwd eigendom kunnen alleen als werktuig bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven als het resterende deel na verwijdering van deze onderdelen zijn uiterlijke herkenbaarheid behoudt.

Kan nu ook een woningeigenaar een beroep doen op de werktuigenvrijstelling als de zonnepanelen veel meer elektriciteit opleveren dan de eigenaar kan gebruiken zoals in het afgelopen voorjaar? En waarbij de woningeigenaar het surplus levert aan het elektriciteitsnet? Ik heb daar nog geen duidelijk antwoord op. De vraag is of het veel zou opleveren: het gaat dan immers alleen over de bekabeling e.d., niet de zonnepanelen zelf. Heeft een lezer misschien de oplossing voor mij?

En voordat de regen ophoudt en “mijn” zonnepanelen op de boerenstal hun rendement gaan opleveren, nog even een aandachtspuntje: gemeenten kunnen in hun belastingverordening opnemen dat zij zonnepanelen niet betrekken in de OZB. Bij het opleggen van de OZB-aanslag zullen gemeenten dan een correctie toepassen op de WOZ-waarde, als zonnepanelen aanwezig zijn.  Vergeet dus niet om ook de gemeentelijke belastingverordening erbij te pakken als het om zonnepanelen en WOZ-waarde gaat!

Zo, en laat nu het zonnetje maar gaan schijnen!!