Als een makelaar een pand koopt dat eerst tot de portefeuille van zijn kantoor behoorde, kan het voor hem lastig worden te bewijzen dat het om een eigen woning gaat. Zeker als hij het pand nooit zelf bewoont, maar wel met een aardig resultaat weet te verkopen. De fiscus zal dan bovendien de verkoopwinst willen belasten.
Een man dreef via zijn eenmanszaak een makelaarskantoor. Sinds 2010 hadden hij en zijn echtgenote hun eigen woning te koop aangeboden. Bij zijn makelaarskantoor had de man een klant die een pand tegen € 469.000 wilde verkopen. Op 17 december 2012 liet deze klant weten dat hij de opdracht bij een ander makelaarskantoor wilde plaatsen. De makelaar liet daarop weten dat er toch een geïnteresseerde was. Het bleek later te gaan om zijn zwager. Uiteindelijk haakte de zwager af. Daarop kocht de makelaar het pand op 30 december 2012 voor € 330.000. Ook na de levering van het pand op 25 februari 2013 blijft de makelaardij het pand te koop aanbieden. Het pand wordt tussendoor nog een paar keer uit de verkoop genomen. Maar op 11 juni 2014 koopt een derde het pand voor € 392.000.
Geen eigen woning
Volgens de makelaar is het pand al die tijd een eigen woning geweest, omdat het de bedoeling was dat hij het zou gaan bewonen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant vindt dat onwaarschijnlijk. De man heeft pas de woning gekocht toen zijn zwager daarvan afzag. Het ligt meer voor de hand dat de lage prijs de reden was voor de makelaar om het pand te kopen. Bovendien bleef het pand steeds te koop staan. Dat wijst evenmin op de wens het pand te bewonen.
Resultaat uit overige werkzaamheden
Verder stelt de inspecteur dat de verkoopwinst op het pand van € 62.000 een belast resultaat uit overige werkzaamheden is. Volgens de fiscus is hier sprake van het uitponden van een onroerende zaak. Als makelaar wist de man dat zijn klant het pand snel wilde verkopen en bereid was te zakken met zijn vraagprijs. De makelaar had dus kennis die niet voor iedereen beschikbaar was. Dankzij deze informatievoorsprong kon de man het pand kopen van een derde tegen een prijs die onder de waarde in het economische verkeer lag. De rechtbank komt eveneens tot het oordeel dat sprake is van uitponding. De verkoopwinst is belast als resultaat uit overige werkzaamheden.
Wet: art. 3.91, eerste lid, onderdeel c en 3.111 Wet IB 2001
Geef een reactie