Dat een hypothecaire geldlening is afgesloten bij de eigen ouders, hoeft de hypotheekrenteaftrek niet in de weg te staan. Maar men moet wel de gegevens met betrekking tot deze lening verstrekken voordat de aanslag inkomstenbelasting definitief is.
Eigenwoningschuld
Renten van schulden en kosten van geldleningen verlagen het inkomen uit eigen woning mits deze schulden en geldleningen behoren tot de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld is in beginsel het gezamenlijke bedrag van de schulden van de belastingplichtige die voldoen aan de volgende voorwaarden:
- de schulden zijn aangegaan in verband met een eigen woning;
- de eigenaar van de eigen woning is contractueel verplicht de schuld binnen 360 maanden af te lossen;
- de eigenaar voldoet in beginsel jaarlijks aan de zogeheten aflossingseis.
Verband met de eigen woning
Alleen schulden die verband houden met de eigen woning kunnen kwalificeren als eigenwoningschuld. Maar dit verband is niet uitsluitend aanwezig als de schuld dient als financiering van de aanschaf van een eigen woning. Schulden om een verbetering of het onderhoud van de eigen woning te financieren, behoren eveneens tot de eigenwoningschuld. Hetzelfde geldt voor een schuld om een afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming te financieren. Overigens mogen zulke leningen niet meer bedragen dan het bedrag dat nodig is om de woning te kunnen kopen, onderhouden, verbeteren enzovoorts. Heeft de eigenaar kosten moeten maken voor het verkrijgen van de eerdergenoemde schulden? En heeft hij deze kosten ook gefinancierd met een lening? Dan behoort deze lening in beginsel ook tot de eigenwoningschuld. Een schuld ter financiering van een afsluitprovisie is gebonden aan de fiscale grenzen van de aftrekbare afsluitprovisie zelf: 1,5% van de aangegane schulden, maar maximaal € 3.630.
Eigenwoningreserve en schenking
Als de verkoop van een eigen woning meer oplevert dan de som van de verkoopkosten en de openstaande eigenwoningschuld, behaalt de eigenaar een zogeheten vervreemdingssaldo. Dit vervreemdingssaldo moet hij optellen bij zijn eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve verlaagt de eigenwoningschuld. Onder bepaalde omstandigheden daalt de eigenwoningreserve, bijvoorbeeld voor zover het vervreemdingssaldo meer dan drie jaar geleden is behaald. Heeft de eigenaar van de eigen woning een schenking ten behoeve van die woning ontvangen? En heeft hij een beroep op de verhoogde vrijstelling gedaan? Dan verlaagt het bedrag van de vrijstelling eveneens het bedrag van de eigenwoningschuld.
Uitzonderingen
De volgende schulden behoren in principe niet tot de eigenwoningschuld:
- schulden voor de financiering van de (aftrekbare) rente en kosten van eigenwoningschulden;
- schulden voor de financiering van een eigen woning die men van zijn fiscale partner verkrijgt. Deze uitsluiting geldt alleen voor zover het totaal van de schulden die zijn aangegaan voor de eigen woning na de verkrijging is gestegen;
- schulden aan de fiscale partner;
- schulden aan de partner;
- overbedelingsschulden aan kinderen en dergelijke;
- schulden waarvan de maximale looptijd van 360 maanden is verstreken. In bepaalde gevallen vindt een vermeerdering van de verstreken looptijd plaats.
Aflossingseis
Op het zogeheten toetsmoment moet de eigenwoningbezitter voldoen aan de aflossingseis. In beginsel moet hij jaarlijks een bedrag aflossen dat overeenkomt met de aflossing als sprake is van een annuïteitenlening. Voor de aflossingseis gelden de volgende toetsmomenten:
- 31 december van het kalenderjaar;
- het moment waarop de eigenwoningbezitter zijn woning verkoopt of op een andere manier vervreemdt;
- het moment waarop de maandelijkse rentevoet wijzigt; en
- het laatste moment waarop de desbetreffende schuld bestond in het geval van een vervanging van schulden.
Informatieplicht
Hoewel veel kopers van een eigen woning geld lenen bij professionele financiële instellingen die onder een administratieplicht vallen, zijn andere financiers ook toegestaan. Bijvoorbeeld de ouders van de eigenwoningbezitter. Maar valt de schuldeiser niet onder een administratieplicht? Dan moet de eigenwoningbezitter jaarlijks in zijn IB-aangifte (de wijzigingen in) de volgende data verstrekken:
- de datum waarop de schuld is aangegaan;
- het startbedrag van de schuld;
- de maandelijkse rentevoet;
- de contractueel vastgelegde looptijd in maanden;
- de contractueel vastgelegde wijze van aflossing;
- de naam, het adres en het burgerservicenummer of vergelijkbare fiscaal identificatienummer van de leningverstrekker als deze een natuurlijk persoon is;
- de naam, het adres en een uniek nummer als bedoeld in de Handelsregisterwet 2007 of een vergelijkbaar fiscaal identificatienummer van de leningverstrekker als deze een rechtspersoon is.
Onherroepelijke aanslag
Het is van belang dat de eigenwoningbezitter de informatie over de niet administratieplichtige schuldeiser verstrekt in de aangifte voordat de aanslag definitief wordt. In een zaak voor Hof Arnhem-Leeuwarden was een vrouw vergeten de rente over haar schuld aan haar vader op te geven. Toen de aanslag definitief vast stond, verzocht zij om een ambtshalve vermindering. Maar de inspecteur weigerde, omdat de aanslag niet te hoog was. Doordat de vrouw de gegevens over de lening van haar vader niet had doorgegeven, voldeed zij niet aan de voorwaarden voor de aftrek van deze rente. De Belastingdienst hoeft daarom het verzoek om een ambtshalve vermindering niet te honoreren. Het hof is het eens met deze redenering.
Wet: art. 3.119a, 3.119c, 3.119g, 3.120, 9.6 en 10.8 Wet IB 2001
Regeling: artikel 17b Uitv reg IB 2001
Geef een antwoord