Drs. Nick van Bemmel RB gaat in een podcast van Tax Talks in op de regels voor de berekening van het werkelijk rendement in box 3. De regels bevatten diverse pijnpunten voor vastgoedbeleggers.
Van Bemmel somt eerst de rekenregels op die de Hoge Raad inmiddels heeft gegeven in zijn arresten. Zie ook NTFR 2024/999 en ‘Hoge Raad geeft regels om werkelijk rendement box 3 te bepalen’. Van Bemmel wijst op de volgende tien regels:
- Het gaat om het werkelijk rendement van het hele vermogen.
- Er is geen drempel voor de teruggave.
- Er is ook geen recht op verliescompensatie over de jaren heen.
- Men mag niet kijken naar het heffingvrije vermogen
- Er geldt geen correctie voor inflatie.
- Het gaat niet alleen om directe rendementen zoals rente en huur, maar ook om indirecte rendementen zoals koerswinsten.
- Zowel gerealiseerde als ongerealiseerde rendementen tellen mee
- Het gaat over het bezit gedurende het jaar.
- Men mag geen kosten aftrekken.
- Voor woningen is de WOZ-waarde voor woningen leidend.
Niet kunnen aftrekken van kosten is groot pijnpunt
Sommige van deze rekenregels kunnen echte pijnpunten zijn voor beleggers in vastgoed. Van Bemmel wijst erop dat om te beginnen de ontvangen huur is belast. Maar ongerealiseerde waardestijgingen zijn ook belast. Dat kan bij de vastgoedbelegger leiden tot liquiditeitsproblemen. Maar het niet mogen aftrekken van kosten is een nog groter groot pijnpunt voor vastgoedbeleggers. Iedere belegger met veel vastgoed doet ieder jaar aan onderhoud, en moet verzekeringen en gemeentelijke belastingen betalen. Dit is allemaal niet mee te nemen in de berekening van het werkelijk rendement. Van Bemmel denkt dat veel vastgoedbeleggers niet met succes in beroep kunnen gaan tegen de forfaitaire heffing. Velen van hen zullen te maken hebben met een WOZ-stijging van 3% tot 5% per jaar. Een beetje huur erbij, geen kostenaftrek en je zit al gauw boven het forfaitair rendement.
WOZ-waarde is leidend
Ook gaat van Bemmel in op het belang van de WOZ-waarde. Het is mogelijk dat iemand halverwege het jaar een pand verkoopt met bijvoorbeeld een ton winst. De WOZ-waarde is echter slechts met € 20.000 gestegen. In dat geval moet men uitgaan van de WOZ-waardestijging en daar de helft van omdat het pand maar een half jaar tot het box 3-vermogne heeft behoord. Uiteraard hoort de in dat jaar ontvangen huur van dat pand ook tot het rendement over box 3.
Pijnpunt bij investeringen
Stel iemand heeft een verhuurd vastgoed dat hij flink verbouwt. Als gevolg van die verbouwing stijgt een of twee jaar later die WOZ-waarde. Van Bemmel wijst erop dat een belegger in aandelen fiscaal gezien geen koersstijging behaalt als hij privégeld in zijn portefeuille stort. De situatie van de vastgoedbelegger is op dat punt dus nadelig. Overigens loopt nog de discussie van welke jaar men de WOZ-waarde moet nemen. Van Bemmel bepleit de methode waarbij men de WOZ-waarde neemt van een jaar terug.
Wet: art. 5.2 Wet IB 2001
Maak nu gratis kennis met Tax Talks
Tax Talks is hét online learning platform voor mkb-adviseurs. 30x Per jaar wordt een item beschikbaar gesteld dat je via het online platform kunt bekijken. Na het afronden van de bijbehorende kennistoets ontvang je een certificaat en PE-punten.
Maak kennis met Tax Talks
Binnen Tax Talks sluiten we traditiegetrouw het jaar af met onze Eindejaarsuitzending op 10 december 2024. Onze vaste host van de live uitzendingen, Marit Muller, gaat dan in gesprek met Vincent de Jong (RB) en Carolina van der Woude (NOB) over de hoogte- en dieptepunten van 2024 en blikken we vooruit op wat we kunnen verwachten in 2025. Meld je aan om deze uitzending gratis live mee te kijken.
> Meer informatie over inhoud en samenstelling
Waarom Tax Talks?
- Academisch niveau; vooraanstaande sprekers analyseren actuele ontwikkelingen
- Flexibel; eenvoudig kijken waar en wanneer je maar wilt op laptop, smartphone en tablet
- Interactief; je vragen kunnen direct live in de uitzending behandeld worden
- Permanente educatie; behaal je PE-punten online! geen reistijd, geen reiskosten
*Aanmelden kan tot en met vrijdag 29 november a.s. 23:59
Naar analogie van
WOZ-waarde is leidend:
Het is mogelijk dat iemand halverwege het jaar een pand verkoopt met bijvoorbeeld een ton VERLIES. De WOZ-waarde is echter slechts met € 20.000 GEDAALD. In dat geval moet men uitgaan van de WOZ-waarde DALING en daar de helft van omdat het pand maar een half jaar tot het box 3-vermogne heeft behoord. Uiteraard hoort de in dat jaar ontvangen huur van dat pand ook tot het rendement over box 3.
Ergo: over deze wordt 10.000 euro als verlies meegenomen in opstellling werekelijk rendement terwijl er toch
100.000 verlies geleden is tov een jaar oude woz waarde.
Lijkt mij ver afliggen van het dogma Werkelijk rendement ?