Voor bouwrijpe grond geldt een andere fiscale behandeling dan voor braakliggende grond. Dit verschil in fiscale behandeling heeft geleid tot Kamervragen, die de staatssecretaris van Financiën heeft beantwoord.
Kamervraag
De Kamerleden stelden dat er twee mogelijkheden zijn in de situatie waarin de eigenaar van een bouwterrein dit terrein verkoopt:
- De bebouwing is gesloopt, maar de funderingen zijn nog aanwezig. De koper van de bouwgrond moet dan overdrachtsbelasting betalen (de Kamerleden gingen daarbij uit van het tarief van 2% voor woningen);
- Zowel de bebouwing als de fundering is gesloopt. In dit geval moet de verkoper 19% btw in rekening brengen.
De Kamerleden hebben de staatssecretaris gevraagd waarom deze situaties, die maar weinig van elkaar verschillen, toch anders worden belast.
Bouwrijpe grond
De staatssecretaris begint met te stellen dat de situatie niet zo simpel is als de Kamerleden beweren. Het antwoord op de vraag of btw-heffing of heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt, is afhankelijk van de vraag of sprake is van een levering van een bouwterrein (bouwrijpe grond) door een ondernemer. Er is namelijk sprake van een bouwterrein als met betrekking tot onbebouwde grond:
- een omgevingsvergunning is verleend voor toekomstige bebouwing van de grond; of
- met het oog op toekomstige bebouwing al bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden aan de grond. Daarbij kwalificeert volgens de Hoge Raad het volledig slopen van bestaande gebouwen (waarbij de fundering niet meer aanwezig is) niet als een bewerking aan onbebouwde grond. Het reinigen van vervuilde grond en het egaliseren van grond via het aanbrengen van een zandlaag is wel een bewerking aan de grond; of
- met het oog op toekomstige bebouwing voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond of als in de omgeving voorzieningen zijn getroffen met het oog op de bebouwing van de grond.
Wanneer een ondernemer een bouwterrein levert, is deze levering belast met 19% btw.
Braakliggende grond
Als de onbebouwde grond voor de omzetbelasting geen bouwterrein vormt, spreekt men van braakliggende grond. De levering van braakliggende grond is in beginsel vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. De staatssecretaris wijst daarbij erop dat het tarief van 2% niet van toepassing is op de verkrijging van grond. Wie braakliggende grond koopt, moet dus 6% overdrachtsbelasting betalen. Zie ook ‘Geen verlaagd tarief overdrachtsbelasting voor grond nieuwe woning’.
Omvorming tot grasveld
De Kamerleden meenden ook dat het verschil in fiscale behandeling het niet lonend maakte om een leegstaand terrein om te vormen tot een grasveld of tuin door sloop van de fundering. Dit zou leiden tot meer kosten en een hogere belasting bij verkoop: namelijk btw in plaats van overdrachtsbelasting. De staatssecretaris is het niet eens met dit standpunt. Op de eerste plaats valt de levering van een bouwterrein alleen onder de btw als de leverancier een ondernemer is. Is de verkoper een particulier, dan vindt alleen heffing van overdrachtsbelasting plaats. Ten tweede leidt de verwijdering van de fundering met het oog op het ontstaan van een grasveld of tuin niet tot btw-heffing, omdat dit geen bewerking is met het oog op bebouwing. Een tuin of grasveld is namelijk geen bebouwing. Ten slotte wijst de staatssecretaris erop dat btw-heffing leidt tot een lagere belastingdruk dan overdrachtsbelasting als de afnemer een ondernemer is die recht heeft op aftrek van voorbelasting. Zo’n ondernemer kan de overdrachtsbelasting niet aftrekken zoals hij dat kan met de btw.
Geen aanpassing
De staatssecretaris heeft bovendien laten weten dat hij niet van plan is het verschil in fiscale behandeling tussen bouwrijpe grond en braakliggende grond nu aan te passen. Op zijn minst wil hij eerst het antwoord van het Hof van Justitie van de Europese Unie afwachten op de prejudiciële vragen van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft namelijk gevraagd of er wel of niet een bouwterrein ontstaat als een ondernemer een onbebouwd terrein levert nadat hij de daarop staande bebouwing heeft gesloopt.
Wet: artikel 11 OB 1968 en artikel 15, eerste lid, onderdeel a WBR 1970
Meer informatie: ministerie van Financiën, 1 oktober 2012, nr. DGB/2012/5345 U
Geef een antwoord