Rechtbank Midden-Nederland verlaagt de WOZ-waarde omdat de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwt waarom de vastgestelde waarde van € 844.000 slechts € 1.000 verschilt van het verkoopbedrag van € 845.000 bijna twee jaar later.
Een man koopt een twee-onder-één-kapwoning uit 1931 in Utrecht met een gebruiksoppervlakte van 142 m² op een perceel van 269 m². De heffingsambtenaar stelt de WOZ-waarde voor 2023 vast op € 844.000 naar waardepeildatum 1 januari 2022. De man verkoopt de woning op 22 november 2023 voor € 845.000. Hij gaat in bezwaar en beroep omdat hij vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Hij stelt een waarde van € 790.000 voor, die hij onderbouwt door het verkoopbedrag te indexeren naar de waardepeildatum met indexcijfers van de Waarderingskamer. De heffingsambtenaar handhaaft de waarde met een taxatiematrix waarin drie referentiewoningen zijn opgenomen die alle betere voorzieningen of een betere onderhoudstoestand hebben dan de woning.
Eigen verkoopcijfer werpt licht op WOZ-waarde
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk maakt. Hoewel de woning niet kort na de waardepeildatum is verkocht (namelijk 23 maanden later), kan het verkoopbedrag wel licht werpen op de waarde. De taxateur van de heffingsambtenaar erkent ter zitting dat de markt tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum licht steeg. Zonder toelichting valt daarom niet te begrijpen waarom de vastgestelde waarde per 1 januari 2022 slechts € 1.000 lager ligt dan het verkoopbedrag twee jaar later. Het verweer dat de woning smaakgevoelig was ingericht en daarom minder opbracht overtuigt niet, omdat het verkoopbedrag nu juist weergeeft wat de markt bereid was te betalen. Als de inrichting waardedrukkend werkt, moet daar ook bij de waardevaststelling rekening mee worden gehouden. Bovendien vergelijkt de heffingsambtenaar de woning alleen met referentiewoningen die betere voorzieningen of een betere onderhoudstoestand hebben.
Indexering door eigenaar onvoldoende onderbouwd
De man maakt zijn voorgestane waarde van € 790.000 echter ook niet aannemelijk. Hij indexeert het verkoopbedrag naar de waardepeildatum met percentages die de gemiddelde marktontwikkeling in Utrecht weergeven. Deze methode is onvoldoende nauwkeurig en de man laat na de indexering nader te onderbouwen. Omdat beide partijen hun waardes niet aannemelijk maken, verlaagt de rechtbank de waarde schattenderwijs tot € 810.000.
Het beroep is gegrond.
Wet: art. 17 Wet WOZ
Bron: Rechtbank Midden-Nederland, 21-11-2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:6288, 24/1078 | NDFR
Geef een reactie