De levering van een gebouw is belast met btw en/of overdrachtsbelasting. Voor ondernemers is het in de regel voordelig dat de levering van een gebouw belast is met btw. Btw kan immers door ondernemers worden verrekend, terwijl de overdrachtsbelasting een ‘echte’ kostenpost vormt. Regelmatig worden bij de levering van een gebouw fiscale garanties in de koopaktes opgenomen. Onlangs oordeelde rechtbank Midden-Nederland over de uitleg van een dergelijke fiscale garantie.
Verkoop van het gebouw
In een zaak die voorkwam bij rechtbank Midden-Nederland werd een gebouw geleverd aan een bouwonderneming. Beide partijen waren zich van meet af aan bewust van het feit dat de verkoper geen ondernemer was voor de btw. Aldus zou de levering van het (oude) gebouw door de Belastingdienst als verkoop door een particulier worden beschouwd. Dit betekende dat de levering belast was met overdrachtsbelasting. Om het (oude) gebouw in de btw sfeer te brengen zijn koper en verkoper overeengekomen om van het (oude) gebouw een nieuw gebouw van te maken. Dat kon door eventuele bestrating en hekwerk te verwijderen. Vervolgens werd het gebouw voor € 1.376.000 verkocht.
Controle van de Belastingdienst
Na een boekenonderzoek bij de verkoper heeft de Belastingdienst bepaald dat de verkoper niet was aan te merken als een ondernemer voor de btw, omdat geen sprake was van een duurzaam gevoerde onderneming. De aanmelding als ondernemer voor de btw had immers alleen betrekking op de eenmalige transactie, namelijk de verkoop van het litigieuze gebouw. De Belastingdienst legde vervolgens een naheffinsaanslag van € 92.419 op aan de koper. Hij/zij trachtte dit bedrag op de verkoper te verhalen, omdat de verkoper gegarandeerd had bij de verkoop als btw-ondernemer te handelen.
Uitleg van de koopakte
Onder toepassing van het Haviltex-criterium oordeelt de rechtbank dat de zinsnede 'zodat omzetbelasting verschuldigd is' in de koopakte aldus dient te worden uitgelegd, dat partijen ervan uitgingen dat omzetbelasting was verschuldigd indien aan de door koper gestelde voorwaarden en gegeven instructies was voldaan. Volgens de rechtbank heeft de verkoper aan de gestelde voorwaarden en instructies voldaan. Hierdoor kon de verkoper niet aansprakelijk worden gehouden voor de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting die voortvloeide uit het feit dat de Belastingdienst de feiten anders had gekwalificeerd. De rechtbank overweegt als volgt:
'Indien [bedrijf] van [gedaagden] zou hebben verlangd dat deze de belastingschade aan haar zou vergoeden ook in het geval de fiscus onverhoopt toch een aanslag overdrachtsbelasting zou opleggen, dan had het op haar weg gelegen dit expliciet in de overeenkomst op te nemen.'
Naast een fiscale garantie is het dus verstandig om in de koopakte ook op te nemen dat de verkoper aansprakelijk is voor de overdrachtsbelasting, als de verkoper niet aan diens fiscale garantie heeft kunnen voldoen. Om er zeker van te zijn dat de feiten juist zijn gekwalificeerd is de enige manier echter wel om een 'ruling' van de Belastingdienst te vragen.
Meer informatie: Rb. Midden-Nederland, 18 februari 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:678
