Men mag niet zo gauw ervan uitgaan dat een verbouwing van een pand leidt tot een nieuw gebouw en toepassing van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting.
Op 7 oktober 2016 vindt de aankoop van een kantoorgebouw plaats tegen een aankoopprijs van € 5,5 miljoen. De nieuwe eigenaar wil het kantoorgebouw ombouwen tot een hotel. Op 30 juni 2017 verkoopt de eigenaar het pand in het kader van een ‘sale and lease back’-transactie aan een btw-ondernemer. De verkoopprijs bedraagt € 9 miljoen. Maar vanwege nog te verrichten werkzaamheden bedraagt de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting € 3,5 miljoen. Nadat de btw-ondernemer de overdrachtsbelasting heeft voldaan, gaat deze vennootschap daartegen in bezwaar. Daarbij stelt zij dat het pand na te zijn verbouwd tot hotel een nieuwe onroerende zaak vormt. De levering is dan belast met omzetbelasting. Door de zogeheten samenloopvrijstelling blijft vervolgens heffing van overdrachtsbelasting achterwege. Bij deze motivering doet de vennootschap een direct beroep op de Btw-richtlijn. Volgens de vennootschap heeft de Nederlandse wetgever de Btw-richtlijn onjuist geïmplementeerd.
Lidstaten hebben op bepaalde punten vrijheid
Maar Rechtbank Zeeland-West-Brabant verwerpt de motivering van de vennootschap. De lidstaten van de EU moeten inderdaad de levering van een onroerende zaak vóór de eerste ingebruikneming belasten met btw. Maar de lidstaten mogen de voorwaarden voor de toepassing van het criterium ‘vóór eerste ingebruikneming’ in het geval van verbouwing van gebouwen zelf bepalen. Bovendien oordeelt de rechtbank dat de verbouwing van het kantoorpand niet zo ver is gegaan dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Daarom moet in dit geval btw-heffing achterwege blijven, maar vindt wel heffing van overdrachtsbelasting plaats.
Richtlijn: art. 12, eerste lid, onderdeel a en tweede lid en 135, eerste lid, onderdeel j Richtlijn 2006/112/EG
Wet: art. 11, eerste lid, onderdeel a sub 1° Wet OB 1968 en 15, eerste lid, onderdeel a WBRV
Geef een reactie