Heeft een verkoper nieuw vervaardigde bedrijfsruimten als bedrijfsmiddel gebruikt? En kan de koper van die bedrijfsruimten de in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek brengen? En vindt vervolgens de levering plaats binnen zes maanden na eerste ingebruikneming of eerste verhuur? Dan is de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
In 2002 is een watertoren verbouwd tot kantoorgebouw. Daarbij is een extra verdieping gemaakt, waarbij kantoorruimten zijn gecreëerd. Vanaf 16 april 2021 is een aantal bedrijfsruimten verhuurd aan een ondernemer. Vervolgens is een akte tot splitsing in appartementsrechten verleden. Op 30 september 2021 koopt die ondernemer de gerealiseerde kantoorruimten en heeft daarbij € 22.000 overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. De ondernemer maakt bezwaar tegen de verschuldigde overdrachtsbelasting.
Het geschil bij de rechtbank
In geschil bij rechtbank Noord-Holland is of de verkrijging van de bedrijfsruimten is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Meer specifiek is in geschil of sprake is van ‘een nieuw vervaardigde onroerende zaak.
Voorwaarden vrijstelling overdrachtsbelasting
Volgens de rechtbank hoeft de ondernemer geen overdrachtsbelasting te betalen als hij aan vier voorwaarden heeft voldaan. (1) De kantoorruimten zijn nieuw (vervaardigd), (2) de kantoorruimten zijn door de verkoper als bedrijfsmiddel gebruikt, (3) de ondernemer kan de omzetbelasting vanwege de levering van de onroerende zaak in aftrek brengen en (4) de kantoorruimten zijn geleverd aan de ondernemer binnen zes maanden na eerste ingebruikneming of verhuur.
Definitie nieuw vervaardigd gebouw
Aan de hiervoor genoemde voorwaarden 2 t/m 4 is volgens de rechtbank voldaan. Uit oude rechtspraak is te herleiden dat ook sprake kan zijn van nieuw vervaardigd gebouw bij levering van een gedeelte van een gebouw als dat gebouw is gesplitst in appartementsrechten. Van belang is dat met elkaar verbonden, maar juridisch of fysiek te onderscheiden onroerende zaken, afzonderlijk in aanmerking moeten worden genomen als zij afzonderlijk worden gebruikt of afzonderlijk kunnen worden gebruikt. Zelfstandig bruikbare kantoorruimten moeten beschikken over een eigen pantry en sanitair.
De casus
Vervolgens is de vraag of met de realisatie van de nieuwe verdieping een nieuw vervaardigde onroerende zaak is voortgebracht. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen leiden tot een ‘in wezen nieuw gebouw’. Volgens de rechtbank laten de overgelegde foto’s zien dat de constructieve en overige werkzaamheden inderdaad tot een nieuw vervaardigd (afzonderlijk te gebruiken gedeelte van een) gebouw hebben geleid. De verkrijging van de bedrijfsruimten is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Wet: art. 15 lid 1 onderdeel a WBRV en art. 11 lid 1 onderdeel a, onder 1o en lid 5 Wet OB 1968
” is een aantal bedrijfsruimten verhuurd” ipv “zijn ”
een aantal is enkelvoudig
Gerrit van Rijn
“
Geachte heer Van Rijn,
Naar aanleiding van uw reactie, berichten wij u als volgt. Na aantal kan zowel meervoud als enkelvoud worden gebruikt. Zie bijvoorbeeld https://onzetaal.nl/taalloket/aantal.
Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Met vriendelijke groet,
Michel Halters