Bij transformatie van vastgoed krijgen partijen te maken met omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting. Soms kunnen partijen deels bepalen met welke belasting bepaalde transacties zijn belast. De vraag is dan welke keuze optimaal is.
Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is 10,4%. Soms is het tarief maar 2% of zelfs 0%. Voor de omzetbelasting is het tarief 21%. Gevoelsmatig zou je dan het liefst alles met overdrachtsbelasting belast zien, omdat dat tarief lager is dan het btw-tarief. Echter in sommige situaties is de btw aftrekbaar en dan heb je het liefst alleen btw, want dan betaal je uiteindelijk noch overdrachtsbelasting noch btw.
Hoofdregel
De hoofdregel bij aanschaf van vastgoed is dat je overdrachtsbelasting moet betalen. Uitzonderingen zijn levering van een bouwterrein of van nieuw vastgoed. Deze leveringen zijn belast met omzetbelasting en vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Relevante factoren bij beoordeling btw of ovb
Aspecten die een rol spelen bij de vraag of men overdrachtsbelasting of omzetbelasting is verschuldigd bij transformatie van vastgoed is onder meer of het te transformeren vastgoed al in bezit is of nog aangekocht moet worden. Ook is relevant voor welk doel het vastgoed wordt getransformeerd. Is dat om het vastgoed te verkopen of om het te gaan verhuren? Bij transformatie is vervolgens weer de vraag, is er alleen sprake van een verbouwing of zijn de verbouwingen zodanig dat in feite nieuw vastgoed ontstaat.
Doel transformatie bepaalt voorkeur voor btw of ovb
Als men vastgoed transformeert naar woningen voor verhuur of zelfbewoning, kan men de btw niet verrekenen. In die situatie wil men het liefst alleen overdrachtsbelasting betalen. Dus dan moet geen sprake zijn van een zodanige ingrijpende verbouwing dat in wezen nieuwbouw ontstaat, want dan krijgt men te maken met niet aftrekbare omzetbelasting in plaats van overdrachtsbelasting. Bij transformatie naar kantoorpanden hebben de huurders vaak recht op aftrek van btw. Dan is het zaak om de verbouwing zo ingrijpend te laten zijn dat sprake is van nieuwbouw. Dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd en de verschuldigde btw kan de huurder terugvragen.
Contractsvormen bij transformatie
In de focusuitzending van mei 2024 gaat Susan Raaijmakers in op de verschillende mogelijke contractsvormen bij transformatie van vastgoed en geeft ze handvaten wanneer een bepaalde contractsvorm interessant is.
Kijk hier naar een compilatie van de uitzending
Méér weten?
Tax Talks is hét online learning platform voor fiscalisten. Wekelijks (30x per jaar) wordt een webinar of e-learning beschikbaar gesteld die je via het online platform kunt bekijken. Na het afronden van de bijbehorende kennistoets ontvang je een certificaat en PE-punten.
Wet: art. 11 Wet OB 1968 en art. 15 WBRV
Geef een reactie