Short-stay-verhuur appartementen belast met btw; recht op aftrek voorbelasting

De verhuur van volledig gemeubileerde appartementen voor maximaal zes maanden valt onder de short-stay-uitzondering en is belast met btw. De bv heeft daarom recht op aftrek van de voorbelasting.

Een bv ontwikkelt bouwprojecten en heeft in 2018 een rijksmonumentale woonboerderij gekocht, gefinancierd via obligatieleningen. Na verbouwing tot vijf appartementen was eerst het plan om deze te verkopen. In het tweede kwartaal van 2022 besluit de bv echter de appartementen volledig gemeubileerd en gestoffeerd op short-stay-basis te gaan verhuren, gericht op tijdelijke huurders zoals expats en studenten. Dit voornemen wordt aan investeerders gecommuniceerd en aan de Belastingdienst gemeld. De inspecteur weigert vervolgens de teruggaaf van voorbelasting over de verbouwingskosten, omdat volgens hem de verhuur vrijgesteld zou zijn van btw. De bv stelt dat sprake is van belaste verhuur onder de short-stay-uitzondering van artikel 11, eerste lid, letter b, ten tweede, Wet OB.

Short-stay-verhuur concurreert met hotelbranche

De rechtbank oordeelt dat de bv in de relevante periode het voornemen had om de appartementen volledig gemeubileerd en voor maximaal zes maanden te verhuren aan personen die tijdelijk in Nederland verblijven. Volgens vaste rechtspraak is doorslaggevend of de verhuur concurreert met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. De aard van de prestatie is bepalend: het gaat om kortdurend verblijf zonder zorg voor inventaris, net als bij hotels. Dat de appartementen een woonfunctie hebben of niet als logies zijn aangemeld bij de gemeente, doet hier niet aan af. De rechtbank vindt dat de verhuur van deze appartementen primair concurreert met hotels en vakantiebestedingsbedrijven en dus onder de short-stay-uitzondering valt. De verhuur is daarom belast met btw en de bv heeft recht op aftrek van voorbelasting over de verbouwingskosten. De beroepen zijn gegrond.

Wet: art. 11, lid 1, onderdeel b Wet OB 1968
Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-05-2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:3298, BRE – 24 _ 3396, 24 _ 3397 en 24 _ 3398 | NDFR

Filed Under: BTW & overdrachtsbelasting, Fiscaal nieuws, Nieuws, Omzetbelasting (btw)