Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat een voormalige schuur die wordt verbouwd tot woning niet kwalificeert voor het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2%, omdat het pand op het moment van verkrijging nog geen woning is.
Een vrouw heeft samen met haar partner een voormalige schuur gekocht voor € 455.000 die onderdeel uitmaakte van een langgevelboerderij. De onroerende zaak is oorspronkelijk ontworpen en gebouwd voor ander gebruik dan bewoning. Een vorige eigenaar heeft een betonvloer gestort en nutsvoorzieningen aangelegd. De verkopers hebben de voormalige langgevelboerderij kadastraal gesplitst, waardoor het pand een eigen huisnummer heeft gekregen. In de akte van levering is het pand omschreven als ‘de voormalige schuur bestemd voor de (ver)bouw tot woonhuis’. De vrouw heeft voorafgaand aan de aankoop een aannemingsovereenkomst gesloten en een planning gemaakt voor de verbouwing. Het geschil draait om de vraag of het 2%-tarief van toepassing is in plaats van het reguliere tarief van 10,4%.
Geen verbouwing tot woning
Rechtbank Zeeland-West-Brabant stelt dat voor het verlaagde tarief van 2% de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard moet zijn bestemd voor bewoning. Hierbij moet worden aangesloten bij het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Voor een oorspronkelijk niet voor bewoning bestemde zaak geldt dat verbouwingswerkzaamheden moeten hebben plaatsgevonden die onmiskenbaar strekken tot oplevering van een woning. De rechtbank oordeelt dat de werkzaamheden van de vorige eigenaar, zoals het storten van een betonvloer en het aanleggen van nutsvoorzieningen, niet tot gevolg hebben dat de schuur naar zijn aard een woning is geworden. Ook de voorbereidingen van belanghebbende, zoals het sluiten van een aannemingsovereenkomst en het maken van een planning, maken niet dat sprake is van verbouwingswerkzaamheden die onmiskenbaar strekken tot oplevering van een woning.
Geen woning in aanbouw
De rechtbank verwerpt ook het argument dat sprake zou zijn van een woning in aanbouw. De bestaande fundering en betonvloer kunnen niet worden aangemerkt als een fundering die in het kader van een nieuwe woning in aanbouw reeds op een bouwperceel is aangebracht. Er moet sprake zijn van een begin van nieuwbouw, wat hier niet aan de orde is. De rechtbank verklaart ten slotte dat toetsing aan het evenredigheidsbeginsel niet mogelijk is vanwege het toetsingsverbod van artikel 120 van de Grondwet. De wetgever heeft uitdrukkelijk voorzien dat een onroerende zaak die wordt verbouwd tot woning niet onder het verlaagde tarief valt. Het beroep wordt ongegrond verklaard.
Wet: art. 14 WBRV
Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-09-2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:6383, BRE 24/5956 | NDFR
Geef een reactie