Rechtbank Amsterdam oordeelt dat bij de WOZ-waardering rekening moet worden gehouden met een verborgen gebrek. Een onder kunstgras verborgen zwembad met puin drukt de waarde van de woning, ook als de eigenaar mogelijk schade op de verkoper kan verhalen.
Een vrouw koopt in oktober 2024 een tussenwoning uit 1959 in Amsterdam voor € 895.000. De woning heeft een oppervlakte van 109 m² en een tuin. Na de aankoop ontdekt zij in de tuin een verborgen zwembad dat is afgedekt met kunstgras en gevuld met puin dat mogelijk asbest bevat. Volgens offertes kost onderzoek en verwijdering van het zwembad tussen € 70.000 en € 100.000. Voor het belastingjaar 2025 stelt de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2024 vast op € 785.000. De vrouw maakt bezwaar omdat volgens haar geen rekening is gehouden met meerdere verborgen gebreken, waaronder het zwembad. In geschil is of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
Verborgen gebrek beïnvloedt woningwaarde
Rechtbank Amsterdam stelt voorop dat de heffingsambtenaar moet aantonen dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De koopprijs vormt doorgaans een belangrijke aanwijzing voor de waarde in het economisch verkeer. Dat kan anders zijn wanneer sprake is van een verborgen gebrek dat bij de aankoop niet bekend was en daarom niet in de koopsom is verdisconteerd. De rechtbank acht aannemelijk dat het verborgen zwembad met puin zo’n gebrek vormt. De koper mocht er bij de aankoop vanuit gaan dat de tuin volledig bruikbaar was. De herstelkosten vormen volgens de rechtbank een belangrijke factor bij de waardebepaling, ook al betekent dit niet automatisch dat de waarde met het volledige bedrag van de herstelkosten moet worden verminderd.
GenIA-L jurisprundentieonderzoek
Vind en analyseer relevante rechtspraak in minuten. Een uitspraak van vandaag is vanaf morgen te vinden in GenIA-L!
Mogelijk schadeverhaal niet relevant
Volgens de heffingsambtenaar hoeft met de schade geen rekening te worden gehouden omdat de vrouw de verkoper mogelijk aansprakelijk kan stellen. De rechtbank volgt dat standpunt niet. Voor de WOZ-waardering is beslissend of het gebrek op de waardepeildatum de waarde van de woning beïnvloedt, niet of de eigenaar achteraf schade kan verhalen. De heffingsambtenaar heeft met het verborgen zwembad helemaal geen rekening gehouden en maakt daarom niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde juist is. Omdat ook de vrouw haar lagere waarde onvoldoende onderbouwt, stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 750.000. Het beroep is gegrond en de WOZ-beschikking en de aanslag ozb voor 2025 worden overeenkomstig verminderd.
Wet: art. 17 Wet WOZ
Bron: Rechtbank Amsterdam, 06-02-2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:1031, AMS 25/4043 | NDFR
Geef een reactie