De verbouwing van een kantoorpand tot hotel is niet zo ingrijpend dat sprake is van in wezen nieuwbouw. Daarom geldt de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting niet.
Een bv koopt in 2018 een monumentaal kantoorpand dat in 2017 en 2018 is verbouwd tot hotel. De verkoper heeft het gebouw intern grotendeels gestript en aangepast aan de eisen van een hotel, maar het skelet, dak, vloeren en trappen zijn behouden gebleven. De verbouwingskosten bedragen circa € 7 miljoen. Bij de levering betaalt de bv € 974.319 overdrachtsbelasting en vraagt zij teruggaaf, omdat volgens haar sprake is van een ‘vervaardigd goed’ als bedoeld in art. 11 lid 3 Wet OB 1968. De inspecteur weigert dat en stelt dat de verbouwing niet tot nieuwbouw heeft geleid. De rechtbank verwerpt het beroep en ook het hof oordeelt dat de samenloopvrijstelling van art. 15 lid 1, letter a, Wet BRV niet van toepassing is.
Geen nieuwbouw in wezen
Het hof oordeelt dat de verbouwing niet zo ingrijpend is geweest dat een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend is dat de bouwkundige constructie grotendeels is behouden. Het boren van leidingschachten en de plaatsing van installaties zijn onvoldoende om te spreken van vervaardiging. Dat het pand een andere functie heeft gekregen en de investering omvangrijk is, maakt dat niet anders.
Criterium strookt met btw-richtlijn
Het hof verwerpt het betoog dat het Nederlandse criterium ‘in wezen nieuwbouw’ te strikt is. De Hoge Raad heeft in eerdere arresten vastgesteld dat dit criterium past binnen de Btw-richtlijn en de Europese rechtspraak, waaronder de arresten Kozuba en Promo 54. Ook een beroep op een ruimere uitleg van het begrip eerste ingebruikneming via art. 11 lid 1, letter a, onder 1°, Wet OB slaagt niet. Dat lid kan niet los van lid 3 worden gelezen. Het hoger beroep is ongegrond.
Wet: art. 11, lid 1 en lid 3 Wet OB 1968 en art. 15, lid 1, letter a, Wet BRV
Bron: Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 30-07-2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:2119, 23/699 | NDFR
Geef een reactie