Vorig jaar oordeelde Hof Den Haag dat een particuliere vastgoedinvesteerder zich bezighield met het drijven van een onderneming. De vastgoedinvesteerder had zijn vastgoed dus ten onrechte aangegeven in box 3. Het Hof oordeelde dat het inkomen uit het vastgoed in box 1 moest worden aangegeven. De Hoge Raad laat het Hofoordeel onder verwijzing naar art. 81 RO in stand. Aad Rozendal en Onno Adriaansens geven een toelichting.
Box 3 oefent van oudsher een grote aantrekkingskracht op particuliere vastgoedinvesteerders. Zolang de investeerder zich bezighoudt met passieve verhuur kwalificeert het vastgoed als een belegging en kan de investeerder profiteren van een relatief lage belastingdruk op het rendement. Als de activiteiten het normaal vermogensbeheer overschrijden, dan wordt het daadwerkelijk behaalde nettorendement echter belast in box 1 tegen een tarief van maximaal 52%. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien een substantieel deel van het property management zelf in eigen beheer wordt verricht. Dit blijkt uit de rechtspraak van de afgelopen jaren op het gebied van de fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Hoewel de fiscus van mening is dat vastgoedexploitatie geen onderneming is, hebben de fiscale rechters nu al diverse keren geoordeeld dat de exploitatie van vastgoed wel degelijk als een onderneming kan kwalificeren.
In deze zaak heeft de fiscus nu zijn pijlen gericht op een actieve vastgoedinvesteerder die in de periode 2001 tot en met 2007 aanvankelijk 60 en later circa 30 tot 40 appartementen in eigendom had. Zijn beleid was om panden te kopen in een slechte staat van onderhoud, om deze vervolgens helemaal zelf op te knappen met de bedoeling om een flinke huur te kunnen vragen. Voor de aanschaf werd een hypotheek afgesloten met een zeer hoge rente, die vervolgens werd omgezet in een gunstigere hypotheek met een veel lagere hypotheekrente. Hof Den Haag oordeelde dat de arbeid uitging boven de arbeid die hoort bij normaal vermogensbeheer en dus werd de investeerder belast in box 1 in plaats van box 3. De Hoge Raad heeft de Hofuitspraak nu in stand gelaten.
De actievere particuliere vastgoedbeleggers zullen wellicht even schrikken van deze uitspraak. Zij lijken nu een groter risico te lopen om toch in box 1 te worden belast. Vastgoedfamiliebedrijven die via een vennootschap in vastgoed investeren zullen juist moed kunnen putten uit deze uitspraak. Opnieuw is er een uitspraak waarin vastgoedexploitatie als het drijven van een onderneming wordt aangemerkt. De boodschap is in ieder geval dat de fiscus de werkzaamheden van particuliere vastgoedinvesteerders steeds kritischer beoordeelt en waar mogelijk zal proberen om vastgoedinvesteerders in box 1 te belasten. Ook investeerders die panden kopen en vervolgens renoveren met de bedoeling om ze zelf te verhuren moeten dus op hun hoede zijn.
Dr. A (Aad) Rozendal is werkzaam bij FBN Juristen en extern wetenschappelijk adviseur van Bureau Vaktechniek van RSM. Mr. drs. O.P.M. (Onno) Adriaansens is werkzaam bij RSM.
Meer informatie: Hoge Raad, 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:992
Geef een reactie