Btw bij verbouwing en sloop pand voor verkoper?

26 januari 2018 door Michel Halters

Op 12 december 2017 heeft Advocaat-Generaal (A-G) Ettema conclusie genomen in een zaak waarbij de koper een deels gesloopte onroerende zaak kocht. Koper en verkoper dachten dat er omzetbelasting verschuldigd was. De inspecteur legde echter een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. A-G Ettema heeft de Hoge Raad geadviseerd het standpunt van de inspecteur te bevestigen. Drs. Reinout van Haperen, als zelfstandig fiscalist verbonden aan vastgoedbedrijven en non-profitinstellingen vindt dat de A-G teveel de nadruk ligt op de vraag of de verbouwing voor rekening en risico van verkoper is gerealiseerd.

'Inmiddels is er een aantal arresten gewezen over de vraag of er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Het aardige is dat in cassatie er ook geen verschil van mening was tussen inspecteur en belastingplichtige of er sprake was van een nieuw vervaardigde onroerende zaak, nadat alle werkzaamheden waren afgerond. Het bijzondere van het realiseren van ‘in wezen nieuwbouw’ is dat er een oud gebouw is en dat door het samenstel van handelingen op een bepaald moment een nieuw gebouw ontstaat conform artikel 11 lid 1-a Wet OB. In tegenstelling tot reguliere sloop-nieuwbouwprojecten is er tussentijds geen sprake van bouwterrein. Wanneer de grond bouwterrein wordt weet je dat je het kantelpunt passeert van overdrachtsbelasting naar omzetbelasting. Bij de verbouwsituaties is dit duidelijke kantelpunt er niet. Naar mijn mening wordt er in de conclusie van de A-G veel aandacht geschonken aan de vraag of de verbouwing voor rekening en risico van de verkoper is gerealiseerd. Mijns inziens doet dit minder ter zake. De feitelijke situatie is leidend. Als dan geconcludeerd wordt dat we al over het kantelpunt heen zijn van overdrachtsbelasting naar omzetbelasting, dan is er sprake van ‘nieuw onroerend goed’. Als de sloop-verbouwing nog niet over dat kantelpunt heen is, dan kan het van belang zijn om vast te stellen voor wiens rekening en risico de verbouwing wordt gerealiseerd. Ik hoop dus dat de Hoge Raad aandacht zal besteden aan de vraag wanneer dit kantelpunt wordt gepasseerd.'

Binnenkort is het uitgebreide commentaar van Reinout van Haperen te lezen in het NTFR. Nog geen abonnee? Klik dan hier om 3 maanden kennis te maken met NTFR.