Koopt iemand een oud bedrijfspand en vindt tussen de koop en de feitelijke levering sloop- en bouwwerkzaamheden plaats voor rekening en risico van de koper? Dan moeten voor de omzetbelasting de sloop-en verbouwingswerkzaamheden buiten aanmerking worden gelaten en is de levering van het oude deels gesloopte gebouw belast met overdrachtsbelasting. Met een reactie van drs. Reinout van Haperen.
In januari 2007 heeft een B.V. een bedrijfspand gekocht. Na enkele maanden zijn de verkoper en de B.V. overeengekomen dat de verkoper meewerkt aan een eventuele gehele of gedeeltelijke sloop van het bedrijfspand. Bij de feitelijke levering van de onroerende zaak op 1 oktober 2007 was het bedrijfspand gedeeltelijk gesloopt door de verkoper en deze was ook begonnen met verbouwen. In geschil is de aanslag overdrachtsbelasting. Het hof oordeelde dat in feite nieuwbouw had plaatsgevonden en dat het pand bij levering nog niet in gebruik was genomen. Dit betekende dat de levering was onderworpen aan omzetbelasting en een vrijstelling overdrachtsbelasting gold. Advocaat-Generaal (A-G) C.M. Ettema geeft de Hoge Raad in overweging het cassatieberoep van de staatssecretaris gegrond te verklaren. Volgens de A-G staat vast dat de verkoper niet betrokken is geweest bij de verbouwingswerkzaamheden, maar dat deze werkzaamheden in opdracht en voor rekening en risico van de B.V. hebben plaatsgevonden. Bovendien vond een deel van de werkzaamheden plaats na de feitelijke levering. Volgens de A-G had het hof geen rekening mogen houden met de na levering verrichte bouwwerkzaamheden om te beoordelen of sprake was van ‘in wezen nieuwbouw’. Daardoor had verkoper geen vervaardigd goed geleverd, maar een oud gebouw, waarvoor geen vrijstelling overdrachtsbelasting gold.
'De feitelijke situatie is leidend'. Reactie van drs. Reinout van Haperen
Taxence vroeg drs. Reinout van Haperen, als zelfstandig fiscalist verbonden aan vastgoedbedrijven en non-profitinstellingen, om een reactie op deze conclusie.
'Inmiddels is er een aantal arresten gewezen over de vraag of er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Het aardige is dat in cassatie er ook geen verschil van mening was tussen inspecteur en belastingplichtige of er sprake was van een nieuw vervaardigde onroerende zaak, nadat alle werkzaamheden waren afgerond. Het bijzondere van het realiseren van ‘in wezen nieuwbouw’ is dat er een oud gebouw is en dat door het samenstel van handelingen op een bepaald moment een nieuw gebouw ontstaat conform artikel 11 lid 1-a Wet OB. In tegenstelling tot reguliere sloop-nieuwbouwprojecten is er tussentijds geen sprake van bouwterrein. Wanneer de grond bouwterrein wordt weet je dat je het kantelpunt passeert van overdrachtsbelasting naar omzetbelasting. Bij de verbouwsituaties is dit duidelijke kantelpunt er niet. Naar mijn mening wordt er in de conclusie van de A-G veel aandacht geschonken aan de vraag of de verbouwing voor rekening en risico van de verkoper is gerealiseerd. Mijns inziens doet dit minder ter zake. De feitelijke situatie is leidend. Als dan geconcludeerd wordt dat we al over het kantelpunt heen zijn van overdrachtsbelasting naar omzetbelasting, dan is er sprake van ‘nieuw onroerend goed’. Als de sloop-verbouwing nog niet over dat kantelpunt heen is, dan kan het van belang zijn om vast te stellen voor wiens rekening en risico de verbouwing wordt gerealiseerd. Ik hoop dus dat de Hoge Raad aandacht zal besteden aan de vraag wanneer dit kantelpunt wordt gepasseerd.'
Binnenkort is het uitgebreide commentaar van Reinout van Haperen te lezen in het NTFR. Nog geen abonnee? Klik dan hier om 3 maanden kennis te maken met NTFR.
Wet: art. 11 Wet OB 1968 en art. 15 BRV
Meer informatie: Parket van de Hoge Raad 12 december 2017 (gepubliceerd op 12 januari 2018), ECLI:NL:PHR:2017:1415
Geef een reactie