Vindt er een transactie plaats voor de verkrijging van een onroerende zaak en de partijen draaien deze transactie terug? Dan kan de koper de Belastingdienst verzoeken om teruggaaf van de betaalde overdrachtsbelasting. Aan welke voorwaarden moet men dan voldoen?
De fiscus verleent teruggaaf van overdrachtsbelasting als de toestand van vóór de verkrijging zowel rechtens als feitelijk wordt hersteld als gevolg van:
- de vervulling van een ontbindende voorwaarde;
- nietigheid (van rechtswege nooit hebben bestaan) of vernietiging (door een rechter); of
- ontbinding wegens niet-nakoming van een verbintenis.
Herstel van de toestand
Herstel van de toestand van vóór de verkrijging houdt in dat de oorspronkelijke eigenaar weer dezelfde juridische status krijgt. Daarnaast moet hij de onroerende zaak weer op dezelfde wijze kunnen gebruiken als voorheen. Ook als de toestand van vóór de verkrijging gedeeltelijk is hersteld, verleent de Belastingdienst teruggaaf, maar dan alleen voor dat deel. Voor de verkrijging krachtens herstel kan beroep worden gedaan op de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel r, van de WBR.
Restitutie koopsom
Om de overdrachtsbelasting terug te krijgen moet de verkoper de gehele koopsom teruggeven. Teruggaaf is ook mogelijk als bij de restitutie van de koopsom een bedrag wordt verrekend gelijk aan de waardeverandering van de betrokken onroerende zaak tussen het moment van verkrijging en de latere terugoverdracht. Hieraan zijn de volgende voorwaarden verbonden:
- het te verrekenen bedrag ziet uitsluitend op de waardeverandering die het gevolg is van een verbetering, verbouwing of sloop van de betrokken onroerende zaak, dan wel een vestiging van een beperkt recht of huurrecht.
- voor de berekening van de waardeverandering tussen het moment van verkrijging en de latere terugoverdracht, wordt de onroerende zaak gewaardeerd in de nieuwe staat, dus inclusief verbetering, verbouwing, sloop of vestiging beperkt recht of huurrecht, echter naar het moment van de oorspronkelijke verkrijging;
- de verrekening volgt uit een verplichting wegens ongerechtvaardigde verrijking zoals bedoeld in artikel 6:212 BW;
- er wordt voldaan aan de overige vereisten van artikel 19 WBR.
Voorbeeld
Stel bv X levert op 2 januari 2014 een onroerende zaak ter waarde van € 300.000 aan bv Y. Bv Y voldoet 6% overdrachtsbelasting (€ 18.000). Vervolgens brengt bv Y verbeteringen aan de onroerende zaak aan. In verband met de vervulling van een ontbindende voorwaarde levert bv Y de onroerende zaak op 1 maart 2016 weer terug aan bv X. De waarde van de onroerende zaak, na verbeteringen, bedraagt op 1 maart 2016 € 360.000. De waarde van de onroerende zaak op 2 januari 2014 zou met de aangebrachte verbeteringen € 340.000 zijn.
Voor een feitelijk en rechtens herstel moet bv X de koopsom van € 300.000 geheel restitueren. Hierbij mag € 40.000 (€ 340.000 -/- € 300.000) verrekend worden vanwege de aangebrachte verbeteringen. Bv Y kan aldus naast de restitutie van de koopsom van € 300.000, een bedrag van € 40.000 vergoeden aan bv X.
Teruggaafverzoek
De koper moet het teruggaafverzoek indienen binnen drie maanden na afloop van het kalenderjaar waarin zijn recht op teruggaaf is ontstaan. De inspecteur beslist vervolgens op dit verzoek in een beschikking, waartegen de koper in bezwaar kan gaan.
Koopoptie bij ‘sale and leaseback’
De Belastingdienst verleent geen teruggaaf op het moment van de teruglevering na gebruikmaking van een koopoptie bij een sale-and-leaseback-constructie of een daarmee vergelijkbare overeenkomst. De koopoptie is volgens de staatssecretaris te beschouwen als een wilsrecht tot terugkoop. De uitoefening van de koopoptie is daarmee veelal afhankelijk van de keuze van de optiehouder. De levering aan de lessee door het inroepen van de ontbindende voorwaarde is dus feitelijk een gewone teruglevering. Bovendien zal bij uitoefening van een koopoptie in beginsel geen sprake zijn van een feitelijk herstel in de zin van de wet. De koopoptieprijs staat immers bij het aangaan van de overeenkomst al vast en verschilt van de verkoopprijs. Ook hierdoor wordt niet voldaan aan de wettelijke vereisten. Aanspraak op teruggaaf van betaalde overdrachtsbelasting is dan ook niet mogelijk. Maar soms kan een beroep op het vertrouwensbeginsel wonderen doen. Zie het artikel ‘Opgewekt vertrouwen leidt tot teruggaaf overdrachtsbelasting’.
Wet: artikel 15, eerste lid, onderdeel r, van de WBR, artikel 19 van de WBR en Besluit van 30 augustus 2012, nr. BLKB/2012/791M
Geef een reactie