Als een onroerende zaak uit verschillende onderdelen bestaat, is het interessant om een zo groot mogelijk deel van de WOZ-waarde toe te rekenen aan woondelen. Dit scheelt in de te betalen gebruikersheffing van de onroerendezaakbelastingen. Het vereist echter een goede motivering om met succes aan te tonen dat de gemeente een niet-woningdeel te hoog heeft gewaardeerd.
Gemeentelijke heffingen
Gemeenten mogen niet zomaar gemeentelijke belastingen heffen. De Gemeentewet (GW) noemt een beperkt aantal belastingen die gemeenten mogen heffen. Andere gemeentelijke belastingen zijn alleen te heffen krachtens andere wetten dan de GW.
Belang van woningbegrip
Bij drie gemeentelijke belastingen komt het woningbegrip om de hoek kijken. Dit zijn:
- de onroerendezaakbelastingen (OZB);
- de roerenderuimtebelasting (RRB); en
- de forensenbelasting.
Belang woning voor OZB en RRB
Zowel de OZB als de RRB kent een eigenarendeel en een gebruikersdeel. Voor wat betreft het eigenarendeel is niet van belang of een onroerende zaak of roerende ruimte als woning kwalificeert. Wie het genot heeft van een onroerende zaak of roerende ruimte krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is überhaupt de eigenarenbelasting verschuldigd. Maar de gemeente mag het gebruikersdeel niet heffen over onroerende zaken of roerende ruimten die voor 70% of meer dienen als woning. Bovendien mag de gemeente een ander tarief eigenarenheffing hanteren voor woningen dan voor niet-woningen.
Forensenbelasting
Het woningbegrip is van belang voor de forensenbelasting omdat de gemeente deze belasting onder andere mag heffen van natuurlijke personen die in de gemeente niet hun hoofdverblijf hebben, maar wel een gemeubileerde woning voor zich of voor hun gezin beschikbaar houden. Gedurende het desbetreffende belastingjaar moeten deze personen (forensen) meer dan negentig dagen de woning beschikbaar houden. In deze verdieping blijft de forensenbelasting verder buiten beschouwing
Woningbegrip OZB en RRB
De gemeente stelt dat een onroerende zaak voor 70% of meer als woning dient als de vastgestelde WOZ-waarde voor die onroerende zaak voor minstens 70% is toe te rekenen aan:
- delen van de onroerende zaak die dienen tot woning; of
- delen van de onroerende zaak die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
Als de woondelen van de onroerende zaak voor minder dan 70% bijdragen aan de WOZ-waarde, mag de gemeente de gebruikersheffing toepassen. Maar in dat geval maken de woningdelen geen deel uit van de heffingsgrondslag. Deze bepalingen gelden ook voor de RRB.
(Waarde van) delen voor woondoeleinden
Wat men allemaal moet verstaan onder woondoeleinden is niet altijd even duidelijk. Het stallen en het parkeren van roerende zaken lijken bijvoorbeeld geen woondoeleinden te zijn (zie: ‘Schiphuis niet aangemerkt als woning’). Een andere mogelijkheid om de OZB te drukken is het betwisten van het aandeel in de WOZ-waarde van de niet-woningdelen. Op die manier vergroot men de woondelenvrijstelling of blijft de gebruikersbelasting zelfs volledig achterwege.
Waardedaling door veroudering?
Zo stelden een man en een B.V. die eigenaar respectievelijk gebruiker was van een recreatiepark dat de gemeente de waarde van een golfterrein had moeten verminderen met 30%. De eisers stelden dat de golfbaan erg smal en functioneel verouderd was en daardoor niet geschikt voor wedstrijden. Maar deze stelling was niet te bewijzen, aangezien op de website van de golfbaan was te zien dat er regelmatig wedstrijden werden gehouden. En zelfs al zou de gemeente de correctie moeten toepassen, dan was het verschil onvoldoende om de waarde van de niet-woondelen tot onder de 70% van de WOZ-waarde te krijgen. Dit zou zelfs het geval zijn geweest als de parkwegen, het parkeerterrein en de overige grond bij de recreatiewoningen als woningdelen zouden kwalificeren.
Wet: artt. 219, 220, 220a, 220c, 220f, 221 en 223 GW
Meer informatie: Rechtbank Oost-Brabant, 1 maart 2018 (gepubliceerd 8 maart 2018), ECLI:NL:RBOBR:2018:924
Geef een reactie