Verkrijging van aandelen in onroerendezaaklichaam

Bij een verkrijging van aandelen in een onroerendezaaklichaam moet de verkrijger overdrachtsbelasting betalen over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken die in het lichaam zitten. Dit is het geval als kort gezegd:

• de bezittingen van het lichaam voor meer dan 50% bestaan uit onroerende zaken (bezitseis) én
• deze onroerende zaken, als geheel genomen, geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken (exploitatie-eis).

Bezitseis

De bezitseis houdt in dat een bepaald deel van de activa van het lichaam moet bestaan uit onroerende zaken om te kwalificeren als onroerendezaaklichaam. Tot 1 januari 2011 ging het om 70% of meer van de activa, maar deze drempel is verlaagd. Sinds 1 januari 2011 is voldaan aan de bezitseis als de activa voor 50% of meer (hebben) bestaan uit onroerende zaken. Bovendien moet hiervan minstens 30% bestaan uit onroerende zaken die in Nederland liggen. Buitenlands vastgoed telt dus ook mee voor de bepaling of aan de bezitseis wordt voldaan. Bij de bezitseis wordt gekeken naar de bezittingen van het lichaam op het moment van de aandelenverkrijging en het daaraan voorafgaande jaar.

Exploitatie-eis

De exploitatie-eis ziet op lichamen die zich toeleggen op de handel in of de verhuur van onroerende zaken, het zogenoemde beleggingsvastgoed. Lichamen die hun onroerende zaken (bijna) helemaal gebruiken in hun eigen onderneming vallen hierdoor niet onder de regeling. Denk aan een fabriek, een winkel, een restaurant of een bank. De grens tussen beleggingsvastgoed en onroerende zaken in eigen gebruik is niet altijd heel duidelijk. Zo ook in een zaak bij Rechtbank Leeuwarden.

Datacenters

Bij Rechtbank Leeuwarden ging het om een zaak waarin een bv twee onroerende zaken bezat waarin twee datacenters waren gevestigd. De datacenters werden verhuurd aan klanten die er hun bedrijfskritische ICT apparatuur in onder konden brengen. De bv zorgde ervoor dat in de datacenters de stroom werd bewerkt, dat er een constante temperatuur en luchtvochtigheid was en dat er (data)beveiliging en overige dienst aanwezig waren. De vraag was of de bv voldeed aan de exploitatie-eis en daardoor een onroerendezaaklichaam was.    

De rechter oordeelde dat de continuïteit van geschikte stroomvoorziening, koeling en beveiliging het belangrijkste element was van de dienst die de bv verleende. Dit bleek bijvoorbeeld uit de boeteclausules in de contracten die in werking traden als de continuïteit niet geleverd kon worden. De rechtbank geloofde dat de ruimte die de bv beschikbaar stelde voor haar klanten van ondergeschikt belang was en dat de klant maar weinig interesse had in de specifiek aan hem toegewezen ruimte. Dit bleek uit het feit dat de vergoeding die de klant betaalde voor het grootste gedeelte afhankelijk was van de hoeveelheid afgenomen vermogen en geen relatie had met het aantal gebruikte vierkante meters. Al met al kwalificeerde de bv niet als onroerendezaaklichaam, omdat de bv niet aan de exploitatie-eis voldeed. Bij de verkrijging van de aandelen in de bv met de datacenters was dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wet: artikel 4 WBR

Jurisprudentie: Rechtbank Leeuwarden, 21 december 2012, LJN: BY5445

Meer weten?

Wilt u zich verder verdiepen in de onroerendezaaklichamen in de Wet op belastingen van rechtsverkeer? Kom dan naar de PE-Pitstop Artikel 4 WBR op 23 mei. Jef Thoma behandelt alle ins en outs van dit ingewikkelde artikel, zodat u na afloop in staat bent te adviseren over de meer complexe situaties op dit vlak.

Meer informatie: Pitstop Artikel 4 WBR

Filed Under: BTW & overdrachtsbelasting, Nieuws, Verdieping