De btw op de kosten van het in goede staat houden van een leegstaand pand is aftrekbaar als voorbelasting als het pand is bestemd voor verhuur. Van tevoren moet de mogelijkheid van belaste verhuur openstaan.
Een bv was de eigenaar van een pand dat was te gebruiken als kantoorruimte. De bv bood dit pand te huur aan. Van 1 januari 2008 tot en met 31 juli 2009 stond het pand leeg. Om het pand in goede staat te houden, moest de bv zogeheten instandhoudingskosten betalen. Zij trok de btw over deze instandhoudingskosten af. Toen de bv van 1 augustus 2009 tot 19 december 2011 een deel van het pand vrijgesteld verhuurde aan een gemeente, kwam de inspecteur in actie. Hij hief de voorbelasting over de instandhoudingskosten na. De bv ging in beroep tegen de naheffingsaanslagen.
Gebruik voor onderneming
De Hoge Raad stelt ten eerste vast dat de instandhoudingskosten zijn gemaakt in het kader van de btw-onderneming van de bv. Uit oudere rechtspraak bleek namelijk al dat een ondernemer de prestaties die hij afneemt om een bedrijfsmiddel in stand te houden, gebruikt voor zijn bedrijf. Zie: ‘Ook aftrek bij voornemen belaste verhuur’. Dat het gaat om kosten van een bedrijfsmiddel dat tijdelijk niet in gebruik is, doet daar niets aan af.
Optie belaste verhuur
In deze zaak is de bv echter het kantoorpand na de leegstand vrijgesteld gaan verhuren. De Hoge Raad redeneert dat verhuur van onroerende zaken in beginsel is vrijgesteld van omzetbelasting. De Nederlandse wetgever heeft gekozen voor het opnemen van een uitzondering door de optie van belaste verhuur. De enige voorwaarde die de wetgever aan het gebruiken van de optie stelt is dat de partijen in schriftelijke verhuurovereenkomst kiezen voor belaste verhuur. In plaats daarvan mogen zij ook een gezamenlijk verzoek indienen bij de Belastingdienst. Door deze regeling is pas bij het vinden van een huurder duidelijk of sprake is van belaste verhuur of niet. Tenminste, als het te verhuren pand geschikt is voor zowel voor belaste als vrijgestelde verhuur.
Voornemen van de verhuurder
Het kantoorpand in deze zaak is eveneens geschikt voor zowel belaste als vrijgestelde verhuur. In zo’n geval moet men van de Hoge Raad aannemen dat de ondernemer het voornemen heeft om eventueel het pand btw-belast te verhuren. Onder deze omstandigheid is de voorbelasting op de instandhoudingskosten aftrekbaar.
Wet: art. 11, eerste lid onderdeel b en 15, eerste lid Wet OB 1968
Bronnen: Hoge Raad 26 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1045, 18/02840, Hoge Raad 26 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1146, 18/02841 en Hoge Raad 26 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1147, 18/02843
Masterclass vastgoedfiscaliteiten
Tijdens de Masterclass Vastgoedfiscaliteiten, dinsdag 3 november 2020 praten twee topspecialisten in de vastgoedfiscaliteit u volledig bij over de laatste ontwikkelingen trends in vastgoedland. Van afwaardering in de IB en Vpb naar btw-problematiek bij verhuur.
Geef een reactie