Als een exploitant van vastgoed een pand verhuurt, zal op dat moment in beginsel niet snel een reden zijn om het pand af te waarderen naar een lagere bedrijfswaarde.
Een bv had in 2007 een winkelpand en in een andere plaats een kantoorpand gekocht. Het kantoorpand bestond uit vier afzonderlijke units met één kadastraal nummer. In 2008 kocht de bv een ander kantoorpand. In totaal had zij meer dan € 5,5 miljoen betaald voor deze onroerende zaken. De bv probeerde haar onroerende zaken zo veel mogelijk te verhuren, maar gedurende een periode stonden een paar onroerende zaken (gedeeltelijk) leeg. In 2017 en 2018 verkocht de bv haar onroerende zaken voor in totaal ongeveer € 2,3 miljoen. Daarna beëindigde zij haar activiteiten.
Alleen afwaardering leegstaande units
De bv had in de jaren 2013 en 2014 al afwaarderingen van in totaal € 485.390 respectievelijk € 574.520 toegepast op haar onroerende zaken. Maar de Belastingdienst stond alleen een deel van de afwaardering in 2013 toe met betrekking tot het pand met de vier units. De inspecteur deed dat vanwege de leegstand van een paar units. De bv was daar niet tevreden mee en startte een beroepsprocedure.
Geen waardevermindering in 2013 en 2014
Hof Den Haag redeneert als volgt. In beginsel moet men bedrijfsmiddelen waarderen tegen de kostprijs na vermindering met de afschrijvingen. Maar op grond van goedkoopmansgebruik is het toegestaan om bedrijfsmiddelen te waarderen tegen de lagere bedrijfswaarde. De ondernemer moet dan wel kunnen aantonen dat de bedrijfswaarde daadwerkelijk lager is dan de aanschafprijs minus de afschrijvingen. Zo’n afwaardering moet bovendien plaatsvinden in het jaar waarin de waardevermindering zich voordoet. Het hof vindt niet aannemelijk dat de waardevermindering al in 2013 en 2014 heeft plaatsgevonden met betrekking tot de verhuurde panden. Pas in 2016 zijn de huurprijzen verlaagd en kwam het tweede kantoorpand leeg te staan.
Afwaarderen per gebouw
Vervolgens gaat het hof in op de vraag of de fiscus te weinig aan afwaardering heeft toegestaan met betrekking tot het kantoorgebouw met de units. De bv wil daarbij de boekwaarde van het pand splitsen in afzonderlijke onderdelen met een eigen boekwaarde. Het hof staat dat echter niet toe. De units vormen samen één gebouw en de bv heeft dat gebouw ook steeds aangemerkt als één bedrijfsmiddel. Bij de afwaardering moet men het gebouw dan ook in zijn geheel bekijken. De inspecteur heeft dat ook gedaan.
Vergeten afschrijving
Op één punt geeft het hof de bv wel gelijk. Als een afwaardering van het tweede kantoorpand in 2014 niet is toegestaan, mag de bv wel een gewone afschrijving toepassen. De bv heeft geen gewone afschrijving aangegeven in haar aangifte vennootschapsbelasting over 2014. Het hof oordeelt dat alsnog een afschrijving mag plaatsvinden.
Wet: art. 3.30a, tweede lid Wet IB 2001
Masterclass vastgoedfinanciering
Topspecialisten op het terrein van vastgoed en financiering nemen u mee in de ins & outs. Deze masterclass is voor de professional die adviseert over juridische en/of financiële aspecten van beleggen en investeren in vastgoed zoals accountants, fiscalisten, vastgoedjuristen, advocaten en notarissen.
Geef een reactie