• Skip to primary navigation
  • Skip to main content
  • Skip to primary sidebar
  • Skip to footer
  • Nieuwsbrief
  • Contact

Taxence

Taxence

  • Nieuws & achtergrond
    • Nieuws
    • Branchenieuws
    • Blogs
    • Tools & andere downloads
    • Verdieping
  • Thema’s
    • Adviseur
    • Arbeid & Loon
    • Auto
    • Belastingplan
    • Brexit
    • BTW & Overdrachtsbelasting
    • BV & DGA
    • Covid-19
    • Eenmanszaak of B.V.
    • Eindejaarstips
    • Estate planning
    • Financiële Planning
    • Formeel belastingrecht
    • Heffing lagere overheden
    • IB ondernemer
    • Internationaal & Europees recht
    • Vastgoed
    • Vpb & dividendbelasting
    • Winst uit onderneming
    • Woning
  • Carrière
    • Personalia
    • Vacatures
    • Vacature toevoegen
    • Partners
  • Agenda
  • Vakinformatie
    • NDFR
    • Fiscaal en meer
    • Taxvice
    • Tax talks
    • Toolkits
    • Vakblad Estate Planning
    • Specials
  • Uitgelicht: Belastingplan 2021

Blog | Omdenken

16 juni 2020 door Aad Rozendal

Verhuurderheffing en mede-eigendom

Het bouwstenentraject is een ambtelijk traject zonder politieke sturing om uitgewerkte beleidsopties op te leveren voor het volgend kabinet om het belastingstelsel toekomstbestendig te maken. Voor de aanmerkelijkbelanghouder wordt voorgesteld om de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting en de bedrijfsopvolgingsregeling in de Successiewet 1956 te versoberen. In deze Opinie besteedt dr. Aad Rozendal aandacht aan deze naar zijn mening onwenselijke versobering.

Staatssecretaris Vijlbrief van Financiën heeft op 18 mei jl. een brief naar de Tweede Kamer gestuurd met daarin het pakket ‘Bouwstenen voor een beter belastingstelsel’. Het bouwstenentraject is een ambtelijk traject zonder politieke sturing met als doel om uitgewerkte beleidsopties op te leveren voor het volgende kabinet. De insteek is dat men het belastingstelsel toekomstbestendig wil maken. Voor de aanmerkelijkbelanghouder hebben de ambtenaren van het ministerie diverse beleidsopties in gedachten, die zijn opgenomen in een aparte bijlage bij de brief (hierna: het ab-rapport).Een van de beleidsopties die worden voorgesteld is om de doorschuifregeling (DSR) in de inkomstenbelasting en de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de Successiewet 1956 te versoberen. In dit kader wordt een specifieke versobering voorgesteld voor vastgoedvennootschappen, namelijk het wettelijk aanmerken van vastgoedexploitatie – verhuur aan derden en ter beschikking stellen aan derden – als beleggingsvermogen. In deze Opinie besteed ik aandacht aan deze naar mijn mening onwenselijke versobering.

De veronderstelde bezwaren

In het ab-rapport worden enkele bezwaren benoemd die betrekking hebben op de fiscale kwalificatie van vastgoedexploitatie binnen de BOR en de DSR. Zo signaleert men dat de kwalificatie van vastgoedexploitatie leidt tot veel discussie met de Belastingdienst en tot juridische procedures. De kans op oprekking van de reikwijdte van de BOR naar bijvoorbeeld grotere vastgoedportefeuilles wordt gezien als een risico voor de financiële beheersbaarheid van de regeling. Ook wordt opgemerkt dat de recente jurisprudentie geen eenduidige beleidslijn oplevert en dat de meningen in de literatuur verdeeld zijn. Daardoor dient steeds een feitelijke toets plaats te vinden met veel vooroverleg en procedures tot gevolg. Het resultaat is onduidelijkheid en onzekerheid voor de praktijk die soms jaren kan duren.

Voorgestelde beleidsoptie: een beleggingsfictie voor verhuurd vastgoed

Om de hiervoor gesignaleerde problematiek te voorkomen, wordt voorgesteld om vastgoedexploitatie – verhuur aan derden en ter beschikking stelling aan derden – wettelijk aan te merken als beleggingsvermogen. Deze beleggingsfictie wordt overigens als aparte beleidsoptie gepresenteerd, naast de ‘reguliere’ versobering van de BOR. Met andere woorden, de beleggingsfictie voor vastgoed zou mogelijk dus ook ingevoerd kunnen worden indien de BOR en de DSR in de huidige dan wel een versoberde vorm blijven voortbestaan. Het invoeren van een beleggingsfictie rechtvaardigt men op basis van een vijftal argumenten, te weten:

  1. In de eerste plaats stelt men dat de fictie duidelijkheid verschaft, wat leidt tot minder vooroverleg met de Belastingdienst en tot minder juridische procedures.
  2. Daarnaast wordt met de beleggingsfictie voor vastgoed voorkomen dat de reikwijdte van de BOR en de DSR onbedoeld toeneemt.
  3. Een derde argument dat naar voren wordt gebracht is dat de fictie goed aansluit bij het doel van de BOR en de DSR omdat bij vastgoedportefeuilles externe financiering voor het betalen van de verschuldigde belasting door de mogelijkheden tot onderpand/hypotheek in de regel geen probleem is.
  4. Daarnaast kan voor het betalen van de verschuldigde belasting ook een gedeelte van de vastgoedportefeuille worden verkocht. Een verkoop vormt in het algemeen geen bezwaar voor de contiuniteit van de bv.
  5. Ten slotte, zo sluit men af, zal het maatschappelijk belang van het bijeenhouden van een vastgoedportefeuille veelal beperkt zijn.

Kanttekeningen

Wettelijke ficties met betrekking tot vastgoedexploitatie zijn geen onbekend verschijnsel. Zo kennen we reeds een beleggingsfictie voor verhuurd vastgoed in art. 20a, lid 8, Wet VPB 1969, en in art. 13, lid 12, onderdeel a, Wet VPB 1969 worden onroerende zaken niet als zogenoemde ‘vrije beleggingen’ aangemerkt. Daarnaast zal menigeen – zowel belastingadviseurs als medewerkers van de Belastingdienst – kunnen beamen dat de fiscale kwalificatie van vastgoedexploitatie inderdaad leidt tot veel discussie met de Belastingdienst en tot juridische procedures. Desalniettemin vind ik de argumenten die in het ab-rapport worden genoemd om een beleggingsfictie in de BOR en de DSR te rechtvaardigen weinig overtuigend. Ik zal dit hierna toelichten.

1. Op het argument van de duidelijkheid lijkt in eerste instantie weinig af te dingen. Wie is er nu niet voor duidelijke wetgeving? Het kan mijns inziens echter niet zo zijn dat duidelijke wetgeving gepaard moet gaan met overkill omdat ook bonafide gevallen worden getroffen. Bijl en Van der Geld omschrijven overkill in het kader van fiscale wetgeving als ‘een te ruime werking van belastende regels ten opzichte van de doelstelling die de wetgever bij de totstandkoming van die regels voor ogen had’. Zoals de opstellers van het ab-rapport zelf ook schrijven, is het de bedoeling om reële bedrijfsoverdrachten te stimuleren waarbij met het oog op de nagestreefde rechtsvormneutraliteit moet worden aangesloten bij het ondernemingsbegrip in de inkomstenbelasting. Het invoeren van een beleggingsfictie voor vastgoedexploitatie beantwoordt niet aan deze doelstelling.

2. Het argument dat de reikwijdte van de BOR en de DSR onbedoeld toeneemt gaat mijns inziens niet op. De reikwijdte van deze regelingen is immers beperkt tot ondernemingsvermogen. Indien vastgoedexploitatie naar fiscale maatstaven – al dan niet op basis van een rechterlijk oordeel – kwalificeert als een onderneming, is het juist de bedoeling van de BOR en de DSR dat die onderneming in aanmerking komt voor de betreffende faciliteiten. Indien een rechter van mening is dat er geen sprake is van een onderneming, dan zijn de faciliteiten niet van toepassing. Het beeld dat uit de fiscale rechtspraak oprijst is in ieder geval niet dat fiscale rechters zonder meer de BOR en/of de DSR toekennen in geval van vastgoedexploitatie. Van een onbedoelde oprekking van de BOR en de DSR is derhalve geen sprake.

3. Het argument dat de voorgestelde beleggingsfictie goed aansluit bij het doel van de BOR en de DSR omdat men de verschuldigde belasting extern kan financieren is naar mijn mening zeer opmerkelijk. Ook bij andersoortige ondernemingen lijken financieringsproblemen in mindere mate voor te komen dan men had verwacht, zo signaleren ook de opstellers van het ab-rapport. Op zichzelf vormt de mogelijkheid om de verschuldigde belasting te financieren naar mijn mening dus geen reden om een specifieke bedrijfstak nadeliger te behandelen. Bovendien vind ik deze rechtvaardiging moeilijk te rijmen met het gegeven dat de fiscale wetgeving in de afgelopen jaren juist is ingezet om het aantrekken van geldleningen te ontmoedigen; denk aan de beperking hypotheekrenteaftrek en de invoering van de generieke renteaftrekbeperking in art. 15b e.v. Wet VPB 1969. Daar komt nog bij dat de opstellers van het ab-rapport er wel erg makkelijk van uitgaan dat de banken zonder meer bereid zijn om financieringen te verstrekken. Of dat in alle gevallen zo is, is maar zeer de vraag.

4. Het vierde argument zal menig niet al te jeugdige lezer van dit blad vermoedelijk doen denken aan de befaamde reclameslogan uit de jaren tachtig van de vorige eeuw (‘anders verkoop je toch gewoon de boot?’). Een gedwongen verkoop zal veelal leiden tot een extra belastingclaim (boven op de inkomstenbelasting en de schenk- of erfbelasting) aangezien er ook vennootschapsbelasting verschuldigd zal zijn. Daarnaast is van belang dat bij de grotere portefeuilles het zelf voor eigen rekening en risico verrichten van het property management het nodige personeel vergt. Rekening houdend met de vennootschapsbelastingclaim kan een gedwongen verkoop dus een aanzienlijk deel van de portefeuille betreffen, hetgeen tot gevolg heeft dat een deel van het personeel overbodig wordt en dus op straat komt te staan. Een gedwongen verkoop kan derhalve wel degelijk een bezwaar voor de continuïteit opleveren.

5. Ook het argument dat het maatschappelijk belang van het bijeenhouden van een vastgoedportefeuille beperkt is, gaat mijns inziens niet op. In aanvulling op mijn kanttekening bij het vorige argument is het van belang te onderkennen dat veel vastgoedfamiliebedrijven de cashflow uit de verhuurportefeuille gebruiken om nieuwe projecten te financieren, waaronder de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen of de realisatie van nieuwe woningen. Gelet op het nijpende en steeds grotere woningtekort in Nederland is er dus wel degelijk een meer dan beperkt maatschappelijk belang bij het bijeenhouden van een verhuurde vastgoedportefeuille.

In aanvulling op het voorgaande kunnen er ook nog andere bezwaren worden genoemd tegen een beleggingsfictie voor vastgoed. Zo is van belang dat met de vormgeving van de BOR en de DSR zo veel mogelijk rechtsvormneutraliteit wordt nagestreefd. De beleggingsfictie is in strijd met de nagestreefde rechtsvormneutraliteit omdat deze ertoe leidt dat indirect (via de bv) gehouden vastgoed per definitie slechter wordt behandeld dan direct (in privé) gehouden vastgoed. In het laatste geval zijn hetzij de BOR en de DSR van toepassing (indien sprake is van ondernemingsvermogen), hetzij vindt er geen afrekening in de IB-sfeer plaats vanwege de systematiek van box 3. Voor indirect gehouden vastgoed leidt de beleggingsfictie per definitie tot een inkomstenbelastingclaim.

Voorts merk ik op dat de betreffende vastgoed-bv’s niet alleen jarenlang gewoon vennootschapsbelasting betalen, maar via de sinds 2007 van toepassing zijnde afschrijvingsbeperkingen ook met een hogere belastinggrondslag worden geconfronteerd om de verlaging van het VPB-tarief te financieren. Ook kunnen vastgoed-bv’s geen gebruik maken van speciale regimes voor beleggingsvennootschappen, zoals het regime van de vrijgestelde beleggingsinstelling en de fiscalebeleggingsinstelling. Ervan uitgaande dat fiscale wetgeving in overeenstemming moet zijn met algemene rechtsbeginselen zoals het gelijkheidsbeginsel en het rechtvaardigheidsbeginsel, valt een beleggingsfictie in de BOR en de DSR mijns inziens niet te rechtvaardigen.

Omdenken

Als men dan toch zo nodig een fictie wil invoeren voor vastgoed om de gewenste duidelijkheid te creëren, dan zou mijn voorstel juist zijn om deze zo vorm te geven dat recht wordt gedaan aan de rechtsvormneutraliteit van de BOR en de DSR en dat overkill zo veel mogelijk wordt voorkomen. Ik zou derhalve willen pleiten voor een fictie op grond waarvan vastgoed in de DSR bij fictie wordt aangemerkt als ondernemingsvermogen, een ondernemingsfictie derhalve. Dit leidt eveneens tot de gewenste duidelijkheid en zal leiden tot de gewenste vermindering van het vooroverleg en het aantal procedures. Anders dan een beleggingsfictie doet een ondernemingsfictie voor vastgoed ook veel meer recht aan de nagestreefde rechtsvormneutraliteit omdat zowel direct als indirect gehouden vastgoed gelijk wordt behandeld in geval van een schenking of vererving. Het voorkomt bovendien dat bedrijven extra schulden moeten maken. Ten slotte levert deze fictie een belangrijke maatschappelijke bijdrage omdat er genoeg liquiditeit beschikbaar blijft om een bijdrage te leveren aan het oplossen van het woningtekort. Wat mij betreft hoeven we niet te wachten op het volgende kabinet, maar mag het huidige kabinet deze

Dr. Aad Rozendal is zelfstandig fiscalist en als extern adviseur verbonden aan RSM Netherlands Belastingadviseurs N.V. alsmede aan de Universiteit van Amsterdam en aan het Amsterdam Centre for Tax law. Tevens is hij redactielid van NTFR.

Deze Opinie is eerder verschenen in NTFR van 11 juni 2020.


Vorige artikel
Blog | Gevecht om HEMA sneller en beter beslecht onder de WHOA
Volgende artikel
Blog | Wij van WC-eend...

Filed Under: Blogs

Reader Interactions

Recente berichten

Opinie | Achter de gesloten deuren van de erfrechtkamer

Erf- en schenkbelastingzaken worden de laatste jaren behandeld door een kamer die in de regel wordt samengesteld uit raadsheren van verschillende hoven. Dat is opvallend, aangezien zaken over andere belastingmiddelen doorgaans worden behandeld door raadsheren uit hetzelfde hof.

Opinie | Artiesten, sporters, discoördinatie en fiscalisering volksverzekeringen

De discoördinatie tussen inkomstenbelasting en premies volksverzekeringen leidt bij artiesten en sporters vaak tot problemen met de verrekening van buitenlandse belasting.

Opinie | Vaarwel 2020 en welkom 2021

Aangekomen bij het einde van het oude jaar, neemt prof. dr. Gerard Meussen even de tijd om de balans op te maken van het jaar 2020 en u een vooruitblik te geven op het jaar 2021.

Opinie | Herinnert u zich deze nog?

De afgelopen tijd regent het (weer) vakpublicaties over box 3; de regering en het parlement laten zich eveneens niet onbetuigd. En ja hoor, daar is ie weer: de vermogensbelasting!

Blog | Wat is de waarde van een geest?

Ik weet het, Halloween is alweer een maand voorbij. Maar nu gaat het om een auto, een Rolls Royce Ghost uit 2018 met een kilometerstand van 10.944. Nieuwprijs destijds € 458.343, geen alledaagse auto dus.

Geef een reactie Reactie annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Primary Sidebar

Zoeken

Recent nieuws

Europees Parlement wil hardere aanpak belastingparadijzen

Geen afboeking HIR voor over te dragen vastgoed

Geen btw over verkoop van in beslag genomen pand

steun culturele sector

Onderzoek naar belastingplicht voor buitenlandse artiesten en sporters

Wet bedrag ineens, RVU en verlofsparen gedeeltelijk in werking

Meer berichten

Footer

  • Fiscaal nieuws
  • Agenda
  • Tools en andere downloads
  • Vacatures
  • Adverteren op Taxence
  • NDFR
  • Fiscaal en meer
  • Taxvice
  • Tax Talks
  • Sdu Covid-19
  • Contact
  • Linkedin
  • Twitter
  • Facebook
  • Aanmelden nieuwsbrief
  • Naar Sdu Webshop

Taxence is een uitgave van
Sdu
Maanweg 174
2516 AB Den Haag

Powered by Sdu

  • Disclaimer
  • Privacy Statement en Cookiebeleid
SDU

Het laatste nieuws van
Taxence in je mail?

Aanmelden

×