Het Hof van Justitie van de EU heeft zich uitgelaten over de situatie waarin een verbouwing van een onroerende zaak leidt tot het ontstaan van een nieuwe onroerende zaak. Er kan pas sprake zijn van nieuwbouw als de onroerende zaak een verandering van betekenis ondergaat. De wetgever mag hierbij in beginsel een waardecriterium toepassen.
Btw-belaste levering
In beginsel is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van omzetbelasting. Wel kunnen de partijen onder voorwaarden opteren voor een belaste levering. Een belangrijke voorwaarde is dat de afnemer de onroerende zaak gebruikt voor btw-belaste prestaties. Maar de levering van een onroerende zaak die hooguit twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen is in onder andere Nederland van rechtswege belast met omzetbelasting. Hetzelfde geldt overigens voor de levering van een bouwterrein. Dit verschil in fiscale behandeling is toegestaan op grond van de Btw-richtlijn.
Grote verbouwing
Soms ondergaat een onroerende zaak een zo uitgebreide verbouwing, dat de vraag opkomt of feitelijk sprake is van nieuwe onroerende zaak. Gezien het eerder besproken verschil in fiscale behandeling tussen nieuwe en ‘oude’ onroerende zaken is het antwoord op deze vraag van belang voor de btw. Als door de verbouwing een nieuwe onroerende zaak is ontstaan, zal men bij verkoop van deze onroerende zaak mogelijk btw moeten factureren.
Oordeel Hoge Raad
In zijn arrest van 19 november 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM6681 oordeelde de Hoge Raad dat een verbouwing pas viel aan te merken als de vervaardiging van een goed, als door de werkzaamheden aan de onroerende zaak in wezen nieuwbouw had plaatsgevonden. Hierbij is niet beslissend of het pand al dan niet is te vereenzelvigen met het pand zoals dat bestond vóór de verbouwing, aldus de Hoge Raad. Onlangs heeft het Hof van Justitie van de EU een uitspraak gedaan die meer inzage in deze problematiek geeft.
Uitgaven voor verbeteringswerkzaamheden
Een vennoot van een Poolse vennootschap had in 2005 een gebouw ingebracht in die vennootschap. In 2006 werd het gebouw ingericht ten behoeve van de economische activiteit van de vennootschap. Daartoe had de vennootschap investeringen gedaan die ongeveer 55% van de beginwaarde van het gebouw bedroegen. Op grond van de Poolse wet kwalificeert de verbetering van een onroerende zaak als een eerste ingebruikneming als de verbeteringskosten minstens 30% van de beginwaarde bedragen. Toen de Poolse vennootschap begin 2009 het gebouw verkocht, stelde de Poolse fiscus daarom dat het hier ging om een btw-belaste levering van een nieuwe onroerende zaak. Een van de vragen die de Poolse belastingrechter had voor het Hof was of de verbouwing als nieuwbouw mocht tellen.
Toegestaan criterium
Het Hof merkt op dat de Btw-richtlijn geen definitie geeft van het begrip ‘verbouwing’. Maar op zijn minst moet het desbetreffende gebouw veranderingen van betekenis hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Het Hof ziet het Poolse criterium van minimaal 30% van de beginwaarde als een toegestaan criterium om te constateren dat een verandering van betekenis zich heeft voorgedaan.
Verboden koppeling aan btw-belaste handeling
Overigens stelt de Poolse wet ook dat pas sprake kan zijn van een eerste ingebruikneming van een onroerende zaak als deze is gebruikt voor btw-belaste handelingen. Het Hof oordeelt dat de btw-vrijstelling niet mag zijn gebonden aan de voorwaarde dat de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in het kader van een btw-belaste handeling. Op dit punt is de Poolse wet wel in strijd met het Europees recht.
Wet: artikel 11, eerste lid, onderdeel a, sub 1º Wet OB 1968
Meer informatie: Hof van Justitie van de EU 16 november 2017, C-308/16
Geef een reactie