Praktische probleempunten bij aftrek eigenwoningrente

In verband met de komende aangiftedrukte wijst de Belastingdienst erop dat starters op de eigenwoningmarkt vaak fouten maken in hun aangifte inkomstenbelasting. Voor hen is vaak onduidelijk welke kosten aftrekbare financieringskosten zijn en welke niet.

Tenzij de eigen woning behoort tot het ondernemingsvermogen, kan de eigenaar maar in beperkte mate de kosten van zijn eigen woning aftrekken. Alleen de financieringskosten van de eigen woning en periodieke bepaalde betalingen zijn aftrekbaar. Deze periodieke betalingen vinden plaats op grond van rechten van erfpacht, opstal en beklemming.

Financieringslasten eigen woning

De Belastingdienst maakt duidelijk dat de volgende uitgaven in principe aftrekbare financieringskosten van de eigen woning zijn:

• notariskosten en kadastrale rechten voor hypotheekakte, inclusief btw;
• taxatiekosten die men moet maken om de hypotheek te krijgen;
• kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie;
• bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst;
• (onder voorwaarden) kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot; en
• bemiddelingskosten voor het verkrijgen van uw hypotheek of lening zoals advies- en afsluitkosten.

Niet-aftrekbare kosten

De volgende kosten hebben wel te maken met de eigen woning, maar zijn toch niet aftrekbaar:

• bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning. Bijvoorbeeld de makelaarsprovisie;
• overdrachtsbelasting en omzetbelasting die men vanwege de aankoop van de woning moet betalen;
• notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte;
• bouwrente over de periode voor het afsluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst; en
• onderhoudskosten en verbouwingskosten

Geen eigenwoningschulden

Als iemand een lening aangaat om eventuele oversluitkosten, boeterente of bouwrente te financieren, behoort deze lening niet tot de eigenwoningschulden. De rente die men vervolgens betaald voor de oversluitkosten is weer wel aftrekbaar. De oversluitkosten, boeterente en bouwrente zelf kunnen eveneens aftrekbaar zijn. Voor zover een lening dient voor de financiering van consumptieve bestedingen, zijn de bijbehorende renten en kosten niet aftrekbaar.

Vooruitbetalen beperkt mogelijk

Binnen bepaalde grenzen zijn vooruitbetaalde kosten en renten van eigenwoningleningen aftrekbaar. Vooruitbetalingen die zien op een periode die valt in hetzelfde jaar als de betaling, zijn in principe gewoon aftrekbaar. Fiscaal gezien heeft dit immers geen bijzonder effect. Heeft de vooruitbetaalde rente betrekking op een periode van na het jaar van betaling? Dan mogen tussen die periode en de betaling van de rente hooguit zes maanden liggen. Op grond van deze regel is het mogelijk dat een deel van de vooruitbetaalde rente niet aftrekbaar is in het jaar van betaling.

Later aftrek

Het niet-aftrekbare deel van deze vooruitbetaalde kosten wordt dan normaal gesproken geacht in gelijk delen te zijn voldaan in de kalenderjaren waarop zij betrekking hebben. Het restant aan vooruitbetaalde kosten is ineens aftrekbaar als de belastingplichtige komt te overlijden. Bij emigratie is het restant echter niet aftrekbaar. Bovendien zijn vooruitbetalingen van rente en kosten van perioden waarin men niet binnenlands belastingplichtig is, evenmin aftrekbaar.

Aftrekbare afsluitprovisie

Tot 2013 moesten kopers van een eigen woning vaak een afsluitprovisie betalen als zij een hypothecaire geldlening afsloten. Inmiddels mogen hypotheekadviseurs in beginsel geen afsluitprovisie bedingen. Voor zover men toch te maken heeft met een bedongen afsluitprovisie, zijn betaalde bedragen aan afsluitprovisie aftrekbaar. Maar daarbij geldt de voorwaarde dat de belastingplichtige in het desbetreffende jaar of in de twee daaropvolgende jaren beschikt over de woning als hoofdverblijf. Deze aftrek bedraagt bovendien hooguit 1,5% van het bedrag van de aangegane schulden of € 3.630 als dat lager is. Mocht het gezamenlijk bedrag aan afsluitprovisies een van de genoemde drempels te boven gaan, dan merkt de fiscus de afsluitprovisies aan als vooruitbetaalde kosten. Dat geldt ook als de woning geen hoofdverblijf vormt in de genoemde periode.

Bijleenregeling

In principe is de bijleenregeling aan de orde als iemand zijn eigen woning met overwaarde verkoopt. Dat betekent dat de verkoopprijs de som van de verkoopkosten en de openstaande hypotheekschuld overtreft. De eigenaar moet dit verschil vervolgens toevoegen aan de zogeheten eigenwoningreserve. De hypotheekschuld minus de eigenwoningreserve is de eigenwoningschuld. Een starter kan trouwens ook tegen de bijleenregeling aanlopen als zijn partner al een eigenwoningreserve heeft. Overigens vervalt de eigenwoningreserve onder bepaalde omstandigheden, zoals het verstrijken van een periode van drie jaar.

Wet: art. 3.119a, derde en vierde lid en 3.120 Wet IB 2001

Bron: Forum Fiscaal dienstverleners 17 februari 2020

Wilt u alles weten over de hoofdregels, valkuilen en advieskansen bij de eigen woning? Kom dan naar de Masterclass Eigen woning op vrijdag 27 maart 2020.