• Skip to primary navigation
  • Skip to main content
  • Skip to primary sidebar
  • Skip to footer
  • Nieuwsbrief
  • Contact

Taxence

Taxence

  • Nieuws & achtergrond
    • Nieuws
    • Branchenieuws
    • Blogs
    • Tools & andere downloads
    • Verdieping
  • Thema’s
    • Adviseur
    • Arbeid & Loon
    • Auto
    • Belastingplan
    • Brexit
    • BTW & Overdrachtsbelasting
    • BV & DGA
    • Covid-19
    • Eenmanszaak of B.V.
    • Eindejaarstips
    • Estate planning
    • Financiële Planning
    • Formeel belastingrecht
    • Heffing lagere overheden
    • IB ondernemer
    • Internationaal & Europees recht
    • Tax Technology
    • Vastgoed
    • Vpb & dividendbelasting
    • Winst uit onderneming
    • Woning
  • Opleidingen
    • Estate Planning
    • BTW
    • Vastgoed
    • Internationaal
    • Arbeid & Loon
    • Formeel
    • Familiebedrijven
    • VPB
    • Pensioen
  • Carrière
    • Personalia
    • Vacatures
    • Vacature toevoegen
    • Partners
  • Vakinformatie
    • NDFR
    • Fiscaal en meer
    • Taxvice
    • Tax talks
    • Toolkits
    • Vakblad Estate Planning
    • Specials
  • Partners
    • CROP

Praktische probleempunten bij aftrek eigenwoningrente

25 februari 2020 door Remco Latour

Praktische probleempunten bij aftrek eigenwoningrente

In verband met de komende aangiftedrukte wijst de Belastingdienst erop dat starters op de eigenwoningmarkt vaak fouten maken in hun aangifte inkomstenbelasting. Voor hen is vaak onduidelijk welke kosten aftrekbare financieringskosten zijn en welke niet.

Tenzij de eigen woning behoort tot het ondernemingsvermogen, kan de eigenaar maar in beperkte mate de kosten van zijn eigen woning aftrekken. Alleen de financieringskosten van de eigen woning en periodieke bepaalde betalingen zijn aftrekbaar. Deze periodieke betalingen vinden plaats op grond van rechten van erfpacht, opstal en beklemming.

Financieringslasten eigen woning

De Belastingdienst maakt duidelijk dat de volgende uitgaven in principe aftrekbare financieringskosten van de eigen woning zijn:

  • notariskosten en kadastrale rechten voor hypotheekakte, inclusief btw;
  • taxatiekosten die men moet maken om de hypotheek te krijgen;
  • kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie;
  • bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst;
  • (onder voorwaarden) kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot; en
  • bemiddelingskosten voor het verkrijgen van uw hypotheek of lening zoals advies- en afsluitkosten.

Niet-aftrekbare kosten

De volgende kosten hebben wel te maken met de eigen woning, maar zijn toch niet aftrekbaar:

  • bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning. Bijvoorbeeld de makelaarsprovisie;
  • overdrachtsbelasting en omzetbelasting die men vanwege de aankoop van de woning moet betalen;
  • notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte;
  • bouwrente over de periode voor het afsluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst; en
  • onderhoudskosten en verbouwingskosten

Geen eigenwoningschulden

Als iemand een lening aangaat om eventuele oversluitkosten, boeterente of bouwrente te financieren, behoort deze lening niet tot de eigenwoningschulden. De rente die men vervolgens betaald voor de oversluitkosten is weer wel aftrekbaar. De oversluitkosten, boeterente en bouwrente zelf kunnen eveneens aftrekbaar zijn. Voor zover een lening dient voor de financiering van consumptieve bestedingen, zijn de bijbehorende renten en kosten niet aftrekbaar.

Vooruitbetalen beperkt mogelijk

Binnen bepaalde grenzen zijn vooruitbetaalde kosten en renten van eigenwoningleningen aftrekbaar. Vooruitbetalingen die zien op een periode die valt in hetzelfde jaar als de betaling, zijn in principe gewoon aftrekbaar. Fiscaal gezien heeft dit immers geen bijzonder effect. Heeft de vooruitbetaalde rente betrekking op een periode van na het jaar van betaling? Dan mogen tussen die periode en de betaling van de rente hooguit zes maanden liggen. Op grond van deze regel is het mogelijk dat een deel van de vooruitbetaalde rente niet aftrekbaar is in het jaar van betaling.

Later aftrek

Het niet-aftrekbare deel van deze vooruitbetaalde kosten wordt dan normaal gesproken geacht in gelijk delen te zijn voldaan in de kalenderjaren waarop zij betrekking hebben. Het restant aan vooruitbetaalde kosten is ineens aftrekbaar als de belastingplichtige komt te overlijden. Bij emigratie is het restant echter niet aftrekbaar. Bovendien zijn vooruitbetalingen van rente en kosten van perioden waarin men niet binnenlands belastingplichtig is, evenmin aftrekbaar.

Aftrekbare afsluitprovisie

Tot 2013 moesten kopers van een eigen woning vaak een afsluitprovisie betalen als zij een hypothecaire geldlening afsloten. Inmiddels mogen hypotheekadviseurs in beginsel geen afsluitprovisie bedingen. Voor zover men toch te maken heeft met een bedongen afsluitprovisie, zijn betaalde bedragen aan afsluitprovisie aftrekbaar. Maar daarbij geldt de voorwaarde dat de belastingplichtige in het desbetreffende jaar of in de twee daaropvolgende jaren beschikt over de woning als hoofdverblijf. Deze aftrek bedraagt bovendien hooguit 1,5% van het bedrag van de aangegane schulden of € 3.630 als dat lager is. Mocht het gezamenlijk bedrag aan afsluitprovisies een van de genoemde drempels te boven gaan, dan merkt de fiscus de afsluitprovisies aan als vooruitbetaalde kosten. Dat geldt ook als de woning geen hoofdverblijf vormt in de genoemde periode.

Bijleenregeling

In principe is de bijleenregeling aan de orde als iemand zijn eigen woning met overwaarde verkoopt. Dat betekent dat de verkoopprijs de som van de verkoopkosten en de openstaande hypotheekschuld overtreft. De eigenaar moet dit verschil vervolgens toevoegen aan de zogeheten eigenwoningreserve. De hypotheekschuld minus de eigenwoningreserve is de eigenwoningschuld. Een starter kan trouwens ook tegen de bijleenregeling aanlopen als zijn partner al een eigenwoningreserve heeft. Overigens vervalt de eigenwoningreserve onder bepaalde omstandigheden, zoals het verstrijken van een periode van drie jaar.

Wet: art. 3.119a, derde en vierde lid en 3.120 Wet IB 2001

Bron: Forum Fiscaal dienstverleners 17 februari 2020

Wilt u alles weten over de hoofdregels, valkuilen en advieskansen bij de eigen woning? Kom dan naar de Masterclass Eigen woning op vrijdag 27 maart 2020.

Meer informatie en aanmelden

Filed Under: Eigen woning, Nieuws, Verdieping

Reageer
Vorige artikel
Reisbesluit Rijksambtenaren vervallen
Volgende artikel
Fiets van de zaak

Reader Interactions

Gerelateerde berichten

bezwaarschrift

Late herziene aangifte is verzoek om ambtshalve vermindering

Hof Den Bosch oordeelt dat de Belastingdienst een herziene aangifte, die is ingediend buiten de bezwaartermijn, moet aanmerken als een verzoek om ambtshalve vermindering.

ondernemer-werkruimte

Werkruimte van de ondernemer

Als een werkruimte niet is geëtiketteerd als ondernemingsvermogen, zijn de kosten en lasten van deze ruimte alleen onder strenge voorwaarden aftrekbaar.

onderhandelen vso

VSO kan bestaan zonder compromissoire vaststelling

Ook als een vaststellingsovereenkomst geen compromissoire vaststelling van de hoogte van de naheffingsaanslagen en de op te leggen boetes bevat, kan zij rechtsgeldig zijn.

ICT-systemen

De verzekeringsplicht van de dga

Bij managementstructuren vindt de Belastingdienst soms dat de managers in dienstbetrekking staan tot de werkmaatschappij. De rechter is het daar niet altijd mee eens.

Van ex overgenomen hypotheek moet aan nieuwe eisen voldoen

Eigendom woning vereist voor toepassing echtscheidingsregeling

Voor toepassing van de echtscheidingsregeling eigen woning is vereist dat de woning in eigendom toebehoort aan degene die de rente betaalt.

Geef een antwoord Reactie annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Primary Sidebar

Footer

  • Fiscaal nieuws
  • Opleidingen
  • Tools en andere downloads
  • Vacatures
  • Over ons
  • Adverteren op Taxence
  • NDFR
  • Fiscaal en meer
  • Taxvice
  • Tax Talks
  • Sdu Covid-19
  • Contact
  • Linkedin
  • Twitter
  • Facebook
  • Aanmelden nieuwsbrief
  • Naar Sdu Webshop

Taxence is een uitgave van
Sdu
Maanweg 174
2516 AB Den Haag

Powered by Sdu

  • Disclaimer
  • Privacy Statement en Cookiebeleid
SDU

Het laatste nieuws van
Taxence in je mail?

Aanmelden

×