Ook als de aangedragen vergelijkingsobjecten voldoen, kan een gemeente volgens Hof Den Bosch onvoldoende rekening hebben gehouden met andere factoren, bijvoorbeeld het zogenoemde rompslompforfait. In dat geval zal toch een verdere vermindering van de WOZ-waarde van de woning nodig zijn.
Een woning was in 1962 gebouwd op het terrein van een voormalige vuilstortplaats. De gemeente had de woning voor de WOZ-peildatum op 1 januari 2013 gewaardeerd op € 238.000. De bodem onder de woning was echter ernstig vervuld. Ook waren de woning en de garage door inklinking van de bodem verzakt en beschadigd. Volgens een bouwbedrijf zou het herstel van de woning en de garage € 121.255,19 gaan kosten. In die offerte was nog geen rekening gehouden met het verwijderen en afvoeren van asbest. De eigenaresse was het dan ook niet eens met de vastgestelde waarde.
De waarde van de woning was in het taxatierapport van de gemeente onderbouwd met drie referentieobjecten. Volgens Hof Den Bosch konden die panden op basis van type, uitstraling, inhoud en ligging als vergelijkingsobjecten dienen. Wel moest voldoende rekening worden gehouden met de verschillen bij de waardebepaling. Uit de leveringsakten van de vergelijkingsobjecten bleek dat bij verkopers niets bekend was over bodemverontreiniging. Bij de bepaling van de koopprijzen was daar dan ook geen rekening mee gehouden. Hierdoor was de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Doordat de saneringskosten voor de bodem voor rekening van de provincie kwamen, was geen reden om bij vaststelling van de waarde rekening te houden met deze kosten. Nu uit gegevens bleek dat sanering op korte termijn niet noodzakelijk was, had de eigenaresse tot het moment van saneren te maken met de zogenoemde rompslomp-onzekerheid. Daarbij moet men denken aan een negatief imago, het aan de oppervlakte komen van vervuilde grond en verminderde gebruiksmogelijkheden. Hiermee was bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden, net als met de gevolgen van asbest en de inklinking van de bodem. Wel had de heffingsambtenaar op basis van de offerte van het bouwbedrijf voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud. Het hof stelde daarom zelf de WOZ-waarde van het pand vast op € 100.000.
Wet: artikel 17 Wet WOZ; artikel 4 lid 1 onder a Uitv.reg. Instructie waardebepaling WOZ
Meer informatie: Gerechtshof Den Bosch 21 december 2017 (gepubliceerd op 30 januari 2018), ECLI:NL:GHSHE:2017:5849
Geef een reactie