Waarderingsperikelen woning bij overgang naar privévermogen

Heeft een ondernemer een tot het ondernemingsvermogen behorende woning? Dan moet hij bij staking van de onderneming afrekenen over de stille reserves in deze woning. Die stille reserves zijn het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de boekwaarde van die woning. Wanneer de ondernemer de woning nog bewoont op het moment van staken, dan vormt die zelfbewoning een waardedrukkende factor. De Hoge Raad heeft op 14 juni 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA6212) een arrest gewezen over deze problematiek. De Hoge Raad oordeelde dat voor de waardedrukkende factor van zelfbewoning bij verplichte overgang van ondernemings- naar privévermogen van een woning, de waarde in het economische verkeer gelijk is aan de waarde in verhuurde staat. De bewoner is echter bereid een hogere prijs te betalen dan de prijs die in verhuurde staat mag worden verwacht.

Gevolgen van het arrest

Door het arrest was het in de praktijk niet geheel duidelijk hoe men invulling moest geven aan het begrip waarde bewoond. De staatssecretaris heeft daarom hierover een besluit uitgevaardigd met daarin een aanbod (compromisvoorstel) voor de waardering van woning en ondergrond bij de verplichte overgang naar het privévermogen. Ook heeft de staatssecretaris een goedkeuring gegeven voor de waardering van een woning bij vrijwillige overgang in geval van keuzevermogen in zijn besluit van 20 juni 2018 (nieuw). Dit besluit vervangt het besluit van 31 augustus 2009 (oude besluit).

Compromisvoorstel waardering woning onder het oude besluit

Voor toepassing van het compromisvoorstel onder het oude besluit golden de volgende voorwaarden:

• Verplichte overgang van een door de ondernemer zelfbewoonde woning van ondernemingsvermogen naar privévermogen door bijvoorbeeld staking;
• De woning was bestemd voor duurzame zelfbewoning;
• De leeftijd van de ondernemer ten tijde van de verplichte overgang bepaalde de waarde van de woning. Bij een leeftijd tot en met 60 jaar was dat 65% van de waarde in vrije staat. Vanaf 61 jaar tot en met 69 jaar was dat 65% + 1% voor elk jaar dat de ondernemer ouder was dan 60 jaar. Vanaf 70 jaar was de waarde bewoond 75% van de waarde in vrije staat.

Compromisvoorstel waardering woning onder het nieuwe besluit

Voor toepassing van het compromisvoorstel onder het nieuwe besluit zijn de voorwaarden uit het oude besluit niet langer meer van toepassing of zijn voorwaarden aangevuld.

 De waardering op basis van de leeftijd is komen te vervallen. Nu geldt voor de waarde in het economische verkeer een waardering op 85% van de waarde in vrije staat voor elke leeftijd.

De voorwaarde van verplichte overgang is nader ingevuld. De staatssecretaris wenst de verplichte overgang bij inbreng van de onderneming in de B.V. of vergelijkbare rechtsvorm niet onder het besluit te laten vallen. Dit geldt ook voor de situatie dat een samenwerkingsverband wordt ontbonden en de woning naar het verplichte privévermogen van één van de firmanten gaat.

Een nieuwe voorwaarde is dat de verplichte overgang van de woning naar het privévermogen plaatsvindt ten minste drie jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de woning tot het ondernemingsvermogen is gaan behoren. Bij verbouwing van een woning, geldt dat verplichte overgang moet plaatsvinden ten minste drie jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de woning volledig in gebruik is genomen. Een verbouwing is gedefinieerd als verbouwing die meer dan 20% van de WOZ-waarde heeft gekost. De relevante WOZ-waarde is de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar van de verbouwing.

Heeft in het verleden een overgang plaatsgevonden van een woning van privévermogen naar ondernemingsvermogen? Dan geldt als percentage voor de waardering van de zelfbewoonde woning 85% of als dat meer is het percentage dat is gehanteerd bij de overgang van de woning van het privévermogen naar ondernemingsvermogen in het verleden.

Waardebepaling overige bij een woning staande gebouwen

Als zich bij een woning gebouwen bevinden die een potentiële koper in theorie direct en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen, zou geen aanleiding bestaan met een waardedrukkende factor rekening te hoeven houden. De Hoge Raad heeft op 25 april 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD0473) geoordeeld over een situatie waarbij een woning tot een complex van onroerende zaken behoorde en als zodanig werd getaxeerd. Min of meer duurzame zelfbewoning wordt in dat geval in aanmerking genomen voor slechts die onroerende zaken die de ondernemer op het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden gebruikte. Als uit de feitelijke beoordeling volgt dat de waardedruk vanwege zelfbewoning zich ook uitstrekt tot andere onroerende zaken die de ondernemer min of meer duurzaam voor woondoeleinden gebruikt, kan de ondernemer voor de waardering ook het compromisvoorstel toepassen.

Gevolgen heretikettering bedrijfswoning

Bij een bedrijfswoning die tot het keuzevermogen van de ondernemer behoorde, heeft de ondernemer in het verleden een keuze gemaakt voor privé dan wel ondernemingsvermogen. Die keuze is in beginsel definitief. Bijzondere omstandigheden kunnen echter leiden tot een zogeheten heretikettering van het activum. Denk daarbij aan nieuwe wetgeving, nieuw beleid of jurisprudentie. Belangrijk daarbij is wel dat de ondernemer een andere keuze zou hebben gemaakt als die bijzondere omstandigheden al vanaf het in gebruik nemen van het activum zou hebben gegolden. In dat geval doet zich een vrijwillige overgang voor van ondernemingsvermogen naar privévermogen.

Waarde vrijwillige overgang woning naar privéwoning

Onder het oude besluit gold een waardering van 80% van de waarde in vrije staat van de woning. In het nieuwe besluit is de waarde gesteld op 85% van de waarde in vrije staat.

Wet: art. 3.8 Wet IB 2001

Overige regelgeving: Besluit van 31 augustus 2009, CPP2009/1092M, Stcrt. 2009, 13314 (oud) en Besluit van 20 juni 2018, nr. 2018-81323, Stcrt. 2018, 35984 (nieuw)

Filed Under: Eigen woning, Nieuws, Verdieping, Verdieping