Voor verhuur door maatschap aangekocht perceel valt onder ROW

De werkzaamheden en kennis van hierbij ingeschakelde bedrijven moet aan de maten van de maatschap worden toegerekend. Er moet worden gekeken naar het rendement vóór en ná de ontwikkeling voor verhuur.

Twee broers hebben elk een middellijk belang van 50% in een holding-bv. Zij zijn daarnaast ieder voor 50% gerechtigd in een maatschap die onder meer bedrijfspanden verhuurt. De broers kopen voor de holding een perceel om hierop een bedrijfspand te laten bouwen dat de maatschap kan verhuren aan een derde die al andere bedrijfspanden van haar huurt (bv 2). Zij betalen de waarde op 26 januari 2016, te weten € 2.359.980. Het perceel is op 3 juli 2017 getaxeerd op € 12.900.000 en na de toekomstige uitbreiding, nieuwbouw en verhuur op € 17.400.000. De maatschap schakelt bedrijven in om te helpen bij realisatie van de bouw en verhuur. In 2017 betalen de broers € 675.884 via hun maatschap in verband met een belastingschuld die op hen wordt verhaald na de overdracht van een minderheidsbelang. De inspecteur rekent het perceel tot box 3 en weigert aftrek van een verlies uit aanmerkelijk belang in verband met de verhaalde belastingschuld.

Perceel valt niet in box 3

Rechtbank Gelderland oordeelt dat er sprake is resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) omdat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Het gaat hier om projectontwikkeling, waarbij de werkzaamheden en kennis van de ingeschakelde bedrijven aan de broers moet worden toegerekend. De broer waar het hier om gaat heeft ook contact gehad met de bedrijven, en heeft dus ook zelf enige arbeid verricht. Ook het te verwachten rendement na de werkzaamheden is hoger dan bij normaal actief vermogensbeheer. Het rendement vóór de ontwikkeling moet worden vergeleken met het te verwachten rendement na ontwikkeling voor verhuur. De betaling van de loonbelastingschuld is geen informele kapitaalstorting, waardoor er geen sprake is van een verlies uit aanmerkelijk belang. Het is niet aannemelijk dat er in dit verband een vordering is ontstaan op een derde. Er kan ook geen sprake zijn van een verlaging van de vervreemdingsprijs omdat de verkoopovereenkomst dit uitsluit.

Wet: art. 3.90, 3.91, 4.29, 4.46 Wet IB 2001

Bron: Rechtbank Gelderland 21 december 2023 (gepubliceerd 2 januari 2024), ECLI:NL:RBGEL:2023:7128, 22/2591

Filed Under: Fiscaal nieuws, Nieuws, Vastgoed, Vpb & Div.bel