Een casco winkelpand dat vóór de overdracht enkel is leeggehaald, kwalificeert volgens de rechtbank niet als woning in de zin van de overdrachtsbelasting. Het verlaagde tarief is daarom niet van toepassing.
Een vrouw en haar partner kopen ieder de helft van een pand dat oorspronkelijk is gebouwd als modewinkel met bovenwoning. Het winkelgedeelte (adres 2) wordt jarenlang als winkel gebruikt, maar raakt vervolgens in verval en staat leeg. Volgens de koopovereenkomst betreft het pand twee adressen. Nog vóór de koop maken de kopers aan de makelaar duidelijk dat zij het hele pand als woning willen gebruiken; de gemeente heeft inmiddels de benodigde vergunning afgegeven en de adressen samengevoegd. Bij levering is het pand casco, is alleen het adres 1 vermeld, en zou volgens de akte sprake zijn van een woonhuis. De vrouw stelt dat het winkeldeel al geruime tijd niet meer als winkel wordt benut, dat het pand is verloederd, en dat het volledig is leeggehaald voordat het aan haar en haar partner werd geleverd. Volgens haar mag in het pand nooit meer een onderneming worden gedreven. De inspecteur legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, stellende dat geen sprake is van een woning in de zin van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
Geen woning zonder verbouwing voor overdracht
De rechtbank stelt voorop dat het winkeldeel van het pand naar zijn aard is gebouwd en ingericht als winkel. De vrouw moet, als koper, aantonen dat deze aard vóór de overdracht is gewijzigd. De rechtbank oordeelt dat alleen het leeghalen van het winkelgedeelte onvoldoende is om van een functiewijziging te spreken; daarvoor zijn verbouwingswerkzaamheden nodig, die vóór de verkrijging niet zijn uitgevoerd. Het feit dat het winkelgedeelte bij levering al leeg en in slechte staat verkeerde en dat de vergunning al was verleend, maakt fiscaal gezien geen verschil volgens de rechtbank. Ook uit verklaringen van makelaar en gemeente blijkt volgens de rechtbank niet van een eerdere functiewijziging. Al met al is de naheffingsaanslag terecht opgelegd, omdat er geen sprake is van een woning in de zin van de overdrachtsbelasting.
De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is.
Wet: art. 14 Wet BRV
Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-09-2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:6039, 24/4746 | NDFR
Geef een reactie