Droomwoning geen onvoorziene omstandigheid voor 2%-tarief

Het hof oordeelt dat het vinden van een ‘droomwoning’ geen onvoorziene omstandigheid is voor toepassing van het 2%-tarief overdrachtsbelasting. Daarom is het algemene tarief van 8% van toepassing en zijn naheffingsaanslagen terecht opgelegd.

Een echtpaar koopt op 15 september 2021 een woning (woning 1) voor € 440.000. Op 7 februari 2022 krijgen zij deze geleverd en betalen zij 2% overdrachtsbelasting, onder verklaring dat zij de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken. Nog vóór de levering kopen zij echter op 14 januari 2022 een andere woning (woning 2), hun droomwoning, die op 18 februari 2022 wordt geleverd. De eerste woning wordt nooit bewoond en al kort daarna verkocht voor € 528.000. De inspecteur legt naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting op tegen het 8%-tarief. In geschil is of sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor toch het 2%-tarief geldt.

Geen onvoorziene omstandigheden

Hof ’s-Hertogenbosch stelt voorop dat belastingplichtigen aannemelijk moeten maken dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die hen redelijkerwijs verhinderen de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Volgens de wetsgeschiedenis gaat het om situaties zoals overlijden, echtscheiding of baanverlies. Het hof oordeelt dat het verkrijgen van een droomwoning en financieringsproblemen daar niet onder vallen. Deze omstandigheden maken niet dat het echtpaar redelijkerwijs niet in staat was woning 1 te bewonen. Daarom is niet voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van het 2%-tarief en zijn de naheffingsaanslagen terecht opgelegd.

Wel lagere heffingsmaatstaf

Partijen bereiken in hoger beroep overeenstemming over een lagere waarde van woning 1 bij verkrijging (€ 510.000). Het hof volgt dit en vermindert de naheffingsaanslagen. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt per persoon vastgesteld op € 16.000. Het hoger beroep is daarom deels gegrond, maar uitsluitend vanwege de aangepaste heffingsmaatstaf.

Wet: art. 14 Wbr

Bron: Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 28-01-2026, ECLI:NL:GHSHE:2026:181, 23/1185 en 23/1186 | NDFR