Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat een voormalige villa door ingrijpende verbouwingen de aard van woning heeft verloren. Het verlaagde tarief voor woningen is daarom niet van toepassing.
Een bv koopt in 2015 voor € 1,15 miljoen een pand dat in 1888 als villa is gebouwd. Het gebouw is later uitgebreid en gebruikt als verzorgingstehuis en vanaf 1994, na een ingrijpende verbouwing, als kantoor. De bv wil het pand transformeren naar twee woningen en vijf appartementen en heeft daarvoor vóór de levering al een omgevingsvergunning. Bij de verkrijging voldoet zij € 23.000 overdrachtsbelasting, uitgaande van het toenmalige woningtarief van 2% en de koopprijs van € 1,15 miljoen. De inspecteur gaat uit van het algemene tarief van 6% en een waarde van € 2.264.900. In geschil is onder meer of het woningtarief geldt en of de maatstaf van heffing juist is vastgesteld.
Verbouwingen veranderen aard pand
Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat het pand de aard van woning heeft verloren. De oorspronkelijke villa is in 1933 ingrijpend uitgebreid tot een woonzorggebouw met ongeveer driemaal het oorspronkelijke vloeroppervlak. In 1994 volgt opnieuw een ingrijpende verbouwing voor gebruik als kantoor. Daarbij verdwijnen onder meer de centrale keuken, eetzaal en badruimten en worden kantoor- en verkeersruimten en toiletgroepen gerealiseerd. Bovendien zijn meer dan beperkte aanpassingen nodig om het pand weer geschikt te maken voor bewoning. Op het moment van verkrijging ontbreken onder meer woningscheidende wanden en essentiële voorzieningen. Dat het pand daarna wordt getransformeerd naar woningen, maakt daarom niet dat bij de verkrijging al sprake is van een woning.
Hogere waarde en vereiste aangifte
Ook de aangegeven waarde van € 1,15 miljoen is te laag. Kort rond de verkrijging verkoopt de bv delen van het pand voor bedragen waaruit al een aanzienlijk hogere waarde blijkt. Daarbij mag ook rekening worden gehouden met het inmiddels ontstane ontwikkelpotentieel. De bv is bovendien een professionele vastgoedpartij en had zich volgens het hof bewust moeten zijn van de hogere waarde. Daardoor is zowel absoluut als relatief aanzienlijk te weinig overdrachtsbelasting voldaan en is de vereiste aangifte niet gedaan. De bewijslast wordt daarom omgekeerd en verzwaard. De door de inspecteur gehanteerde waarde van € 2.264.900 berust volgens het hof op een redelijke schatting. Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Wet: art. 14 lid 2 WBR
Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-09-2026, ECLI:NL:GHARL:2026:6175, 25/2316 | NDFR
Geef een reactie