Advocaat-generaal Ettema bepleit in haar advies aan de Hoge Raad om bij de verkrijging van een pand in verbouwing dit pand aan te merken als een ‘geenaardig’ bouwwerk. In dat geval is het lage tarief in de overdrachtsbelasting van toepassing als de koper al een omgevingsvergunning voor woningbouw heeft.
In de desbetreffende zaak had een echtpaar de eigendom verkregen van een appartementsrecht in een zogeheten kluskavel. Deze kavel was een voormalig bedrijfs- en kantoorpand waaraan de gemeente al werkzaamheden had verricht voor een omvorming tot woon-werkbestemming. Na de verkrijging moest het echtpaar deze omvorming voltooien aan de hand van geldende bouwvoorschriften. De vrouw en de man hadden al een omgevingsvergunning voor woningbouw. Zij stelden dat zij in deze situatie het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting gold. De fiscus meent dat het normale tarief van toepassing is. De Advocaat-generaal (A-G) adviseert de Hoge Raad om vast te houden aan de vuistregels die in eerdere arresten zijn bedacht. Zie ‘Positieve ontwikkelingen in verlaagd tarief overdrachtsbelasting’ voor meer informatie over deze vuistregels. Volgens deze vuistregels moet men een verkregen onroerende zaak zoals een kluskavel in beginsel beoordelen aan de hand van de oorspronkelijke bestemming. Pas wanneer de kluskavel zodanig is verbouwd dat de kavel naar zijn aard is bestemd tot woning, is het lage tarief van toepassing.
Losse uitleg vuistregel
De vraag is echter hoe strikt men deze vuistregel moet toepassen. Een strikte uitleg brengt mee dat de kluskavel op het moment van verkrijging nog geen woning is, omdat de kavel nog niet voor minstens 90% alle kenmerken van een woning heeft. Maar de A-G bepleit een losse uitleg. Volgens deze losse uitleg kan een pand zodanig verbouwd zijn op het moment van verkrijging, dat het een ‘geenaardig’ bouwwerk is geworden. Het is dan gezien zijn aard niet bestemd als kantoor, maar evenmin als woning. In deze situatie zijn de publiekrechtelijke (gebruiks)eisen en of (gebruiks)beperkingen beslissend. In deze zaak concludeert de A-G dat de kluskavel een geenaardig bouwwerk is. Omdat het echtpaar een omgevingsvergunning voor woningbouw heeft, kwalificeert de kavel als woning en is het lage tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing.
Wet: art. 14, tweede lid WBRV 1970
Bronnen: Parket bij Hoge Raad 26 juli 2019 (gepubliceerd 16 augustus 2019), ECLI:NL:PHR:2019:789,
Parket bij Hoge Raad 26 juli 2019 (gepubliceerd 16 augustus 2019), ECLI:NL:PHR:2019:790, Parket bij Hoge Raad 26 juli 2019 (gepubliceerd 16 augustus 2019), ECLI:NL:PHR:2019:791
Geef een reactie