Het is in beginsel niet de bedoeling van de wetgever dat bij de verkoop van onroerende zaken zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd is. Daarom gelden regels om samenloop van btw en overdrachtsbelasting te voorkomen.
Verkoop met btw
In beginsel is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van btw. Hierop gelden drie belangrijke uitzonderingen:
- de levering van een (gedeelte van een gebouw) en het bijbehorende terrein als deze levering hoogstens twee jaren na de eerste ingebruikname plaatsvindt;
- de levering van een bouwterrein;
- overige leveringen waarbij de partijen gezamenlijk opteren voor een btw-belaste levering.
Optie btw-belaste levering
Opteren voor een btw-belaste levering is alleen mogelijk als de afnemer de verkregen onroerende zaak gebruikt voor doeleinden waarvoor hij voor minstens 90% recht op aftrek van voorbelasting heeft. De afnemer voldoet aan deze voorwaarde als hij de onroerende zaak zowel in het boekjaar van de levering als in het daarop volgende boekjaar gebruikt voor de eerdergenoemde doeleinden. Bovendien moeten beide partijen hun keuze voor belaste levering opnemen in de notariële akte of in het verzoek aan de Belastingdienst.
Samenloopvrijstelling
Omdat de levering van onroerende zaken in beginsel ook belast is met overdrachtsbelasting, zou de btw-belaste levering van een onroerende zaak in eerste instantie een forse belastingdruk met zich brengen. Om dit te voorkomen kent de overdrachtsbelasting een samenloopvrijstelling. Deze vrijstelling houdt in dat de verkrijger van een onroerende zaak geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen bij de btw-belaste levering van een (gedeelte van een gebouw) en het bijbehorende terrein binnen twee jaren na de eerste ingebruikname. Hetzelfde geldt bij de btw-belaste levering van een bouwterrein. De samenloopvrijstelling is niet van toepassing als de afnemer de onroerende zaak als bedrijfsmiddel heeft gebruikt en hij de btw (gedeeltelijk) kan aftrekken.
Aftrek voorbelasting
Voor de toets of de afnemer recht heeft op aftrek van voorbelasting sluit de fiscus aan bij de vermogensetikettering in de omzetbelasting. Als de ondernemer een onroerende zaak aanschaft die hij gaat gebruiken voor zowel prestaties waarvoor hij (gedeeltelijk) recht heeft op btw-aftrek als voor privédoeleinden, is sprake van keuzevermogen. De ondernemer heeft in dat geval drie mogelijkheden:
- hij rekent de onroerende zaak geheel tot zijn bedrijfsvermogen;
- hij rekent de onroerende zaak geheel tot zijn privévermogen;
- hij rekent de onroerende zaak gedeeltelijk tot zijn bedrijfsvermogen en gedeeltelijk tot zijn privévermogen.
Hij moet deze keuze vastleggen in zijn administratie.
Toerekening aan bedrijfsvermogen
Rekent de ondernemer de onroerende zaak volledig tot zijn ondernemingsvermogen, dan kan hij alle btw op de aanschaf van deze onroerende zaak aftrekken als voorbelasting. De ondernemer heeft dus in eerste instantie ook aftrek voor het gedeelte van de onroerende zaak dat hij voor privédoeleinden gebruikt, al kan door herziening een btw-correctie nodig zijn. In dit geval is bij de verkrijging van de onroerende zaak door de ondernemer de samenloopvrijstelling niet van toepassing, tenzij sprake is van een nog niet als bedrijfsmiddel gebruikte onroerende zaak.
Toerekening aan privévermogen
Als de afnemer de onroerende zaak volledig tot zijn privévermogen rekent, kan hij de btw met betrekking tot de aankoop van de onroerende zaak niet aftrekken. In dat geval is de samenloopvrijstelling van toepassing. Het feitelijke gebruik dat de betrokken ondernemer vervolgens gaat maken van de onroerende zaak (eventueel gebruik voor belaste of vrijgestelde handelingen) is niet meer van belang voor de toepassing van de samenloopvrijstelling. Als de afnemer de onroerende zaak vanuit privé doorlevert binnen de twee jaar na de eerste ingebruikname, komt de samenloopvrijstelling niet (meer) aan de orde. De afnemer levert de als privévermogen geëtiketteerde onroerende zaak immers niet in de hoedanigheid van ondernemer.
Gesplitste toerekening
De afnemer kan de onroerende zaak voor de toepassing van de omzetbelasting ook splitsen. Voor de toepassing van de samenloopvrijstelling volgt de fiscus deze splitsing.
Wet: artikelen 11 en 15 OB 1968 en artikel 15 WBR 1970
Beschikking: artikel 6 Uitv.besch. OB 1968
Geef een reactie