Het verhuren van een deel van de eigen woning lijkt fiscaal voordelig omdat de huurinkomsten niet belast zijn in box 1. Over de vraag of het verhuurde deel in box 3 valt, bestaat nog onenigheid.
Verhuur als normaal vermogensbeheer
Als een vermogend particulier vastgoed verhuurt dat hij niet zelf bewoont en waarvoor hij geen bijzondere werkzaamheden verricht, zal al snel sprake zijn van normaal vermogensbeheer. Het verhuurde vastgoed valt dan in box 3, evenals een lening die de particulier is aangegaan voor de financiering van het pand.
Uitponden van onroerende zaken
Als de vastgoedeigenaar zoveel werkzaamheden verricht aan de verhuurde onroerende zaken dat dit normaal vermogensbeheer te buiten gaat, kan sprake zijn van uitponden van onroerende zaken. In dat geval is het werkelijke resultaat belast: de huuropbrengst na aftrek van de exploitatiekosten. Dit resultaat behoort tot het resultaat uit overige werkzaamheden en is dus progressief belast. Nu is natuurlijk de grote vraag wanneer sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Uit de uitspraak van Hof Den Bosch van 18 september 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK5482 blijkt dat de werkzaamheden niet altijd uitgebreid en complex hoeven te zijn. De omstandigheid dat de belastingplichtige of zijn fiscale partner gedurende langere periode bereikbaar moeten zijn om op afroep werkzaamheden voor bepaalde klanten te verrichten, kan al doorslaggevend zijn.
Verhuren van de eigen woning
De eigenaar van een eigen woning kan zijn hoofdverblijf tijdelijk verhuren aan derden zonder dat daardoor de status van eigen woning verloren gaat. Dat betekent dat de eigenaar nog gewoon zijn eigenwoningrente kan aftrekken van en zijn eigenwoningforfait moet optellen bij zijn inkomen uit werk en woning. Daarnaast moet hij 70% van de voordelen van die verhuur tot zijn inkomen rekenen. Deze regeling geldt echter niet als sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. In dat geval komt immers de rangorderegeling om de hoek kijken. Een bron van inkomen is daardoor geen inkomen uit eigen woning als die bron ook kwalificeert als winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden.
Verhuur deel van eigen woning
Uit de rechtspraak blijkt dat de verhuurregeling niet van toepassing is als de eigenaar van een eigen woning maar een deel van zijn eigen woning verhuurt. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als de eigenaar van een eigen woning een tuinhuisje verhuurt dat bij de eigen woning hoort. In een zaak voor Rechtbank Noord-Holland behoorde een voormalige bedrijfsruimte tot de eigen woning van een echtpaar. Jarenlang gebruikte het echtpaar de voormalige bedrijfsruimte als opslag, schuur, hobby- en klusruimte. De echtgenoten lieten in 2011 een deel van de werkruimte slopen en op die plaats een schuur annex tuinhuis tot stand komen. In 2015 was het tuinhuis gereed voor verhuur. Het echtpaar wist het tuinhuis in dat jaar gedurende 21 dagen te verhuren voor € 3.564. De rechtbank oordeelde dat dit volledig belastingvrij was. Rechtbank Noord-Holland oordeelde zelfs dat het tuinhuis niet in box 3 viel. Zie: ‘Tijdelijke verhuur gedeelte eigen woning onbelast’ Hof Amsterdam meent echter dat het verhuurde tuinhuisje niet onder de verhuurregeling valt, maar wel in box 3 belandt (zie: ‘Tuinhuisje verhuurd? Huur onbelast, huisje in box 3!’). De Hoge Raad zal hierover dus nog een doorslaggevend oordeel moeten vellen.
Kamerverhuurvrijstelling
De fiscale gevolgen zijn wel duidelijk als:
- de eigenaar van een eigen woning voor korte duur een al dan niet gestoffeerde of gemeubileerde woonruimte verhuurt aan een derde,
- voor hooguit € 5.367 (bedrag 2019) per jaar,
- waarbij die woonruimte geen zelfstandige woning is,
- maar wel een onderdeel vormt van het niet-tijdelijke hoofdverblijf van de eigenaar,
- terwijl zowel de eigenaar als de huurder gedurende de verhuurperiode als ingezetene op het woonadres ter zake van de woning zijn ingeschreven in de basisregistratie personen.
In dat geval is namelijk de zogeheten kamerverhuurvrijstelling van toepassing. De verhuurde kamer blijft tot de eigen woning behoren, maar de verhuurinkomsten zijn niet belast.
Wet: art. 3.91, eerste lid, onderdeel c, 3.111, zevende lid, 3.113, 3.114 en 5.3, tweede lid, onderdeel a Wet IB 2001
Meer informatie: Gerechtshof Amsterdam 11 juli 2019 (gepubliceerd 17 juli 2019), ECLI:NL:GHAMS:2019:2424
Geef een reactie