Het civiele begrip onroerend is aan vervanging toe

Iemand kocht in 2003 een perceel grond en sloot tegelijkertijd een koop/aannemingsovereenkomst voor een te stichten recreatiewoning, te weten een mobiel chalet. Het chalet is geplaatst op een fundering bestaande uit houten balken. Aan de onderrand van het chalet is een houten bekisting geplaatst, die aan het chalet en de houten fundering is vastgemaakt. Het chalet is aangesloten op de riolering, nutsvoorzieningen en kabel. Om het chalet is een tuin aangelegd en bestrating. De eigenaar van het chalet verhuurt dit als recreatiewoning en is ondernemer voor de omzetbelasting.

In 2010 verkocht de eigenaar het perceel grond met daarop het chalet. In de akte van verkoop was de koopsom gesplitst in een deel voor de grond en een deel voor het chalet. De eigenaar ging er vanuit dat het verkochte in zijn geheel als onroerend was aan te merken en dat bij de verkoop geen omzetbelasting was verschuldigd.

Niet in geschil is dat de verkochte grond onroerend is. Het geschil spitst zich toe op de kwalificatie van het chalet. De inspecteur is van mening dat het chalet roerend is. Hij voert daartoe aan dat het chalet niet vast met de grond verbonden is, dat het na ontkoppeling van de nutsvoorzieningen en riolering eenvoudig en zonder al te hoge kosten kan worden verplaatst. Het plaatsen van een dergelijk chalet kost volgens de inspecteur niet meer dan € 450.

Oordeel hof

Hof ’s-Hertogenbosch vindt dat het chalet onroerend is. Tot dit oordeel komt het hof op grond van de volgende feiten. Volgens het hof is onroerend niet alleen een zaak die onlosmakelijk met de grond is verbonden, maar ook zaken die niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen zijn en dus niet gemakkelijk verwijderbaar zijn. Met gemakkelijk verwijderbaar bedoelt men volgens het hof zonder inspanningen en zonder aanzienlijke kosten. Het hof verwijst voor de uitleg van dit begrip naar het arrest van het HvJ EU, Leichenich, C-532/11, ECLI:EU:C:2012:720

en de overweging genoemd in punt 23. Het hof kent voor zijn kwalificatie van het chalet ook waarde toe aan het feit dat de voormalige eigenaar het perceel met chalet inclusief het lopende verhuurcontract heeft verkocht. Ook vindt het hof dat het chalet niet gemakkelijk kan worden verwijderd, omdat het lopende huurcontract moet worden gerespecteerd en vanwege de wijze waarop het chalet is gebouwd. Door het tegen de aftimmering gestorte zand, de aangebrachte bestrating en het risico van uiteenvallen van het chalet bij verplaatsing, kan de verwijdering van het chalet alleen met grote inspanningen gebeuren. Het hof vindt verder dat de inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kosten van de verwijdering van het chalet niet aanzienlijk zouden zijn. Omdat het chalet onroerend is, is geen omzetbelasting verschuldigd over de verkoopprijs van het chalet.

Afzien van cassatie

Aanvankelijk had de staatssecretaris cassatie tegen deze uitspraak ingesteld. Op 19 februari jl. heeft de staatssecretaris echter laten weten dit cassatieberoep in te trekken. Hij verwacht geen succes van dit cassatieberoep. De staatssecretaris motiveert zijn keuze met een verwijzing naar arresten van het HvJ EU en de wijze waarop het hof de criteria uit deze arresten toepast en verder dat het een beoordeling is van feitelijke aard.

Commentaar

De inspecteur wilde het chalet als roerend kwalificeren. De eigenaar van het chalet was ondernemer voor de omzetbelasting. Bij verkoop van roerende zaken zou hij omzetbelasting verschuldigd zijn over de opbrengst. Levering van een onroerende zaak is vrijgesteld, omdat de onroerende zaak een gebouw is dat meer dan twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming is geleverd. De verschuldigdheid van overdrachtsbelasting was niet aan de orde. De vraag is echter of voor de overdrachtsbelasting wel sprake is van een onroerende zaak.

De overdrachtsbelasting sluit voor het begrip onroerend aan bij het begrip in het Burgerlijk Wetboek. Volgens dit begrip is onroerend het gebouw dat duurzaam is verenigd met de grond. Het begrip onroerend is door de Nederlandse rechtspraak (Hoge Raad 14 oktober 1970, nr. 16.404, BNB 1970/245, portacabinarrest) verder uitgebreid. Bij de beoordeling of iets onroerend is spelen de volgende onderdelen een rol:

• De bedoeling van degene die het gebouw op de grond heeft geplaatst;
• De kenbaarheid naar derden toe van die bedoeling;
• Verkeersopvattingen kunnen niet als zelfstandige maatstaf gelden voor de beoordeling of iets roerend of onroerend is. Wel kunnen verkeersopvattingen een rol spelen bij beantwoording van de vraag of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd. Ook kunnen de verkeersopvattingen worden gebruikt om te bepalen wat ‘duurzaam’, ‘verenigd’ en in verband daarmee als ‘bestemming’ en als ‘naar buiten kenbaar’ heeft te gelden.

Voor de omzetbelasting heeft het HvJ EU het begrip onroerend een eigen definitie gegeven. Daarvoor kan naast het hierboven genoemde arrest HvJ EU, Leichenich, C-532/11, ECLI:EU:C:2012:720 ook nog worden genoemd HvJ EU, 16 januari 2003, Maierhofer, C-315/00, ECLI:EU:C:2003:23.

In het arrest van het HvJ EU van 16 januari 2003 oordeelde het HvJ EU dat een uit prefabelementen opgetrokken gebouw dat vast met de grond is verbonden, zodat het niet gemakkelijk kan worden gedemonteerd of gemakkelijk kan worden verplaatst onroerend is.

Het HvJ EU heeft het begrip onroerend verder uitgewerkt in het arrest Leichenich. In dit arrest oordeelde het HvJ EU dat ook onroerend is een woonboot, met de bijbehorende ligplaats en aanlegsteiger, die aan de oever en de bodem van een rivier is vastgemaakt met kabels die niet gemakkelijk kunnen worden losgemaakt, op een afgebakende en identificeerbare ligplaats in het rivierwater ligt en blijkens de bewoordingen van de huurovereenkomst uitsluitend bestemd is om aldaar duurzaam te worden gebruikt als restaurant/discotheek.

Volgens het HvJ is iets ook onroerend als het niet gemakkelijk los kan worden gemaakt van de bodem en er sprake is van een duurzaam gebruik met een bepaalde bestemming. Hof Den Bosch komt op grond van de twee arresten van het HvJ tot het oordeel dat een Chalet ook onroerend is. Het chalet is moeilijk verwijderbaar, slechts met veel moeite en tegen hoge kosten. Het chalet is volgens hof Den Bosch uitsluitend en duurzaam bestemd om als recreatiewoning te dienen. Ook moet men rekening houden met de rechten van de huurders. Een lopend huurcontract kan niet zomaar worden ontbonden en zou hoge kosten met zich mee kunnen brengen.

Het Nederlandse civiele begrip onroerend is beperkter dan het begrip onroerend dat het HvJ EU heeft gedefinieerd. Dit kan tot problemen leiden bij de cumulatie van overdrachtsbelasting en omzetbelasting. Hiervoor heeft de staatssecretaris al een besluit gepubliceerd. Naar mijn mening zou het wenselijk zijn de definitie van het begrip onroerend in het burgerlijk wetboek aan te passen. Op die manier kan een cumulatie van overdrachtsbelasting en omzetbelasting beter worden voorkomen.

Wet: art. 3:3 BW en art. 11, lid 1 Wet OB 1968

Overig: Besluit van 16 maart 2017, nr. 2017-51500, Stcrt. 2017, 16579

Meer informatie: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2018, (gepubliceerd op 22 januari 2019), ECLI:NL:GHSHE:2018:4636

Filed Under: BTW & overdrachtsbelasting, Nieuws, Vastgoed, Verdieping