Hocus pocus … nieuwbouw!

Soms wordt een onroerende zaak zo grondig verbouwd, dat fiscaal gezien een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Dit kan zelfs het geval zijn als de status van monument van het gebouw blijft behouden.

Groot onderhoud versus nieuwbouw

Het is heel normaal dat een onroerende zaak zo nu en dan groot onderhoud nodig heeft. Pas wanneer verbouwingen ertoe leiden dat de onroerende zaak wezenlijk andere kenmerken krijgt, kan fiscaal gezien sprake zijn van nieuwbouw. Het Hof van Justitie van de EU spreekt van verbouwing, die leidt tot een nieuwe onroerende zaak als ‘het betrokken gebouw veranderingen van betekenis heeft ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen’. Zie ook: ‘Vastgoed, btw en overdrachtsbelasting; alles nog actueel?‘ Rechtbank Zeeland-West-Brabant vindt de volgende deelnormen het belangrijkst voor de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’:

wijziging in de bouwkundige constructie,
wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid),
functiewijziging, en
gedane investeringen.

Zie ‘Verbouwing postkantoor is in wezen nieuwbouw’ voor een nadere uitwerking van deze deelnormen.

Zelfde uitstraling, maar toch nieuwbouw

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in een andere zaak dat een wollenstoffenfabriek met de status van monument na een uitgebreide verbouwing ook kwalificeerde als een nieuwe onroerende zaak dat genoeg monumentale aspecten bewaard waren gebleven, deed daar niets aan af. Er was op enig moment geen sprake meer van bebouwing die de functie van een gebouw kon vervullen. Er waren namelijk nieuwe staalconstructies aangebracht, de fundering was aangepast en het dak was geheel vervangen.

Overdrachtsbelasting of omzetbelasting?

Het belang van het onderscheid tussen groot onderhoud en werkzaamheden die in wezen leiden tot nieuwbouw wordt onder meer duidelijk als men de desbetreffende onroerende zaak korte tijd later verkoopt. Als de werkzaamheden aan de onroerende zaak niet verder gingen dan groot onderhoud, is sprake van de overdracht van een bestaande onroerende zaak. Zo’n overdracht is belast met overdrachtsbelasting. Vond in wezen nieuwbouw plaats, dan is de overdracht belast met omzetbelasting. In dat geval geldt in principe een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Sloop maakt bouwterrein

Ook sloop kan leiden tot een nieuwe onroerende zaak, zij het dat de nieuwe onroerende zaak dan in principe kwalificeert als een bouwterrein. Maar ook de levering van een bouwterrein is belast met omzetbelasting, ongeacht de leeftijd van het bouwterrein. Bij verkoop van een perceel met opstallen moeten de partijen zich realiseren dat sprake is van de levering van een bouwterrein als de verkoper de sloop van de opstallen voor rekening neemt. Zie: ‘Intentie verkoper en koper bepalen btw-gevolgen sloop’.

Effect op overdrachtsbelastingtarief

Bij een veel latere verkoop van het pand kan eveneens van belang zijn of een verbouwing of nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Stel bijvoorbeeld dat een onroerende zaak eerst kwalificeert als een kantoorgebouw. Door uitgebreide werkzaamheden die kwalificeren als nieuwbouw, krijgt het gebouw het karakter van een woning. Als de eigenaar het pand meer dan twee jaar later verkoopt, is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd. Hij betaalt dan 2% overdrachtsbelasting. Als het pand het karakter van kantoorgebouw had behouden, zou de koper 6% overdrachtsbelasting moeten betalen.

Wet: art. 2, eerste lid, 14 en 15, eerste lid, WBR 1970 en art. 11, eerste lid, onderdeel a sub 1° Wet OB 1968