Btw en overdrachtsbelasting spelen een rol bij iedere vastgoedtransactie. Actuele kennis van beide heffingen is dan ook een must. Inmiddels gaat het om een vakgebied dat voortdurend in beweging is. Nieuwe wetgeving, arresten van het Europese Hof van Justitie, de Hoge Raad en lagere rechters, nieuw beleid. Heeft u het overzicht nog?
De wettelijke definitie van bouwterrein (artikel 11, lid 4, Wet OB) is per 1 januari 2017 gewijzigd. Een bouwterrein is voortaan: 'onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.' Onbebouwde grond is ook 'kennelijk bestemd' als er een ander objectief gegeven is waaruit blijkt dat het terrein op het moment van levering bestemd was te worden bebouwd. Bijvoorbeeld ingeval van een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning of gemaakte architectkosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein. De intentie van de toekomstige eigenaar om de grond te bebouwen kan voldoende zijn, mits ondersteund door objectieve gegevens waaruit deze intentie blijkt.
EU-definitie van 'vervaardiging-door-verbouwing'
De vraag of bepaalde verbouwingswerkzaamheden leiden tot een voor de btw 'vervaardigde' onroerende zaak (die met nieuwbouw wordt gelijkgesteld) blijkt een Unierechtelijke aangelegenheid. In zijn recente arrest in de zaak Kozuba (arrest van 6 november 2017, zaak C-308/16) geeft het Hof van Justitie hierover instructies. Volgens het EU-hof is sprake van nieuwbouw indien het betrokken gebouw 'veranderingen van betekenis heeft ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen'. Tot op heden leiden verbouwingswerkzaamheden tot btw-nieuwbouw indien ten minste de fundering en de dragende structuur van een gebouw zijn vervangen. Dit door de Hoge Raad in 2010 ontwikkelde criterium wordt toegepast op ieder juridisch zelfstandig gedeelte van een gebouw. De vraag of een verbouwing leidt tot nieuwbouw, is echter een vraag van Unierecht, zoveel maakt het Hof van Justitie thans duidelijk. Het door het Hof van Justitie uiteengezette criterium had feitelijk altijd al toegepast moeten worden. De precieze gevolgen van een en ander voor de praktijk zullen zich de komende periode openbaren.
Wat is een woning?
Met ingang van 15 juni 2011 geldt een tarief van 2% voor de verkrijging van woningen. Onder ‘woningen’ wordt in dit verband verstaan: ‘onroerende zaken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning door particulieren’. Hierbij is niet van belang of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of deze verhuurt aan de uiteindelijke bewoner. Ook is niet van belang of de zaak als woning in gebruik is of geschikt is voor dergelijk gebruik. Een woning verliest deze status niet door leegstand of achterstallig onderhoud.
De Hoge Raad heeft in 2017 een viertal arresten gewezen waarin de reikwijdte van het begrip ‘woning’ voor de overdrachtsbelasting nader wordt omlijnd. Een onroerende zaak geldt als woning als deze voor bewoning is ontworpen en gebouwd. Een pand dat verbouwd is voor een andere bestemming dan wonen, maar vrij gemakkelijk weer voor bewoning geschikt is te maken, is ook een woning. Aldus kwalificeerden een als kantoor gebruikte boerderij en een stadsvilla als woning. Ook een als tandartspraktijk aangepast woonhuis was een woning. Bij een als hospice gebouwd object achtte de Hoge Raad de functie als verzorgingsinstelling, die ook was vermeld in de oorspronkelijke bouwvergunning, van doorslaggevend belang. Hier was de woonfunctie ondergeschikt en dus was de hospice geen woning.
Op zoek naar overzicht?
Tot zover de bloemlezing van fiscaal vastgoednieuws. Een volledig en up-to-date overzicht van alle voor de vastgoedsector relevante ontwikkelingen is te vinden in de recente uitgave ‘Onroerende zaken, btw en overdrachtsbelasting’. Een handzame en toegankelijk geschreven praktijkgids. Onmisbaar voor de vastgoedprofessional die zijn kennis actueel wil houden. > Meer informatie en bestellen.
Geef een reactie