Als partijen een marktconforme erfpachtcanon overeenkomen, is de waarde van het erfpachtrecht volgens Rechtbank Noord-Holland nihil. In dat geval moet men overdrachtsbelasting berekenen over de erfpachtgrondwaarde.
Op 6 november 2017 sloten een gemeente en een moedervennootschap een overeenkomst met betrekking tot de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van een perceel grond met opstallen. Volgens de overeenkomst was de totale erfpachtgrondwaarde € 3,5 miljoen, terwijl de canon € 83.650 bedroeg. Een bv die de dochtervennootschap was van de moedervennootschap, verkreeg het erfpachtrecht. Zij was verplicht de canon voor de eeuwigdurende looptijd van het erfpachtrecht bij vooruitbetaling te voldoen tegen een afkoopsom van € 3,5 miljoen. Tussen die bv en de Belastingdienst ontstond een meningsverschil over de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting.
Alleen canon bedongen?
De bv stelt dat de grondslag voor de overdrachtsbelasting gelijk is aan 17 maal de jaarlijkse canon à € 83.650 = € 1.422.050. Volgens de bv dient men de waarde van het erfpachtrecht als zodanig op nihil te stellen. De gemeente heeft voor de verkrijging van het erfpachtrecht geen vergoeding bedongen, alleen een jaarlijkse canon van € 83.650. Nu is de wederpartij bij de erfpachtovereenkomst verplicht de canon bij vooruitbetaling ineens te voldoen. Dat betekent volgens de bv niet dat deze afkoopsom de waarde in het economische verkeer van het erfpachtrecht zelf vertegenwoordigt.
Vergelijkbaar met canonvrij erfpachtrecht
De inspecteur stelt dat de partijen bij de erfpachtakte in goederenrechtelijke zin beoogden tegen een vergoeding ineens (de afkoopsom) een canonvrij erfpachtrecht te vestigen. De rechtbank volgt deze motivering niet, maar redeneert als volgt. Omdat een marktconforme canon is overeengekomen, is de waarde van het erfpachtrecht in de erfpachtovereenkomst op nihil gezet. Het is aannemelijk dat de waarde van een eeuwigdurend erfpachtrecht in dit geval omgekeerd evenredig is aan de waarde van de gekapitaliseerde canon. Dit impliceert dat de waarde van het eeuwigdurend erfpachtrecht gelijk zou zijn aan die waarde in het geval het vestigen van een canonvrij erfpachtrecht zou zijn overeengekomen. Eenzelfde economische resultaat als wanneer een eeuwigdurend canonvrij erfpachtrecht tegen een vergoeding ineens van € 3,5 miljoen was gevestigd. Daarom verklaart de rechtbank het beroep van de bv ongegrond.
Wet: art. 9 en 11, eerste en derde lid WBRV
Besluit: art. 2 Uitv besl RV
Geef een reactie