Het hof laat de WOZ-waarde van € 402.000 in stand, omdat de heffingsambtenaar mag leunen op de (gecorrigeerde en geïndexeerde) koopsom uit 2021. Ook het beroep op de meerderheidsregel faalt: de andere appartementen in het pand zijn niet (nagenoeg) identiek.
Een man bezit een bovenwoning uit 1916 van circa 44 m². De heffingsambtenaar stelt de WOZ-waarde voor 2023 (waardepeildatum 1 januari 2022) op € 402.000. In het taxatierapport staat het eigen verkoopcijfer centraal: de woning gaat op 12 juli 2021 voor € 385.000 van de hand. De heffingsambtenaar trekt daar 2% voor de bijdrage aan de vve vanaf en indexeert de uitkomst naar de peildatum. De man zegt dat hij in 2021 móést overbieden door een oververhitte markt en dat de gemeente daarom niet op de koopsom maar op de vraagprijs had moeten varen. Ook wijst hij op drie appartementen in hetzelfde pand met lagere WOZ-waarden en vraagt hij om verlaging via het gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel). De vraag is of € 402.000 te hoog is en of die lagere burenwaardes hem kunnen helpen.
Koopsom blijft de beste aanwijzing
Gerechtshof Amsterdam volgt de rechtbank: als iemand kort vóór of na de waardepeildatum koopt, is de betaalde koopsom meestal de beste aanwijzing voor de waarde in het economische verkeer. Daarom mag de heffingsambtenaar de WOZ-waarde primair baseren op het eigen verkoopcijfer van de woning. Dat de man boven de vraagprijs heeft geboden, maakt de koopsom niet “onbetrouwbaar”. Een overspannen markt zit juist ín de prijs: de waarde is wat de meestbiedende koper betaalt, zolang de verkoop normaal tot stand komt door vraag en aanbod. De heffingsambtenaar onderbouwt bovendien hoe hij van € 385.000 naar € 402.000 komt (vve-correctie en indexatie naar 1 januari 2022). De man komt niet met concrete omstandigheden waaruit blijkt dat deze transactie de werkelijke marktwaarde niet weerspiegelt. Het hof vindt daarom dat de heffingsambtenaar voldoende laat zien dat de WOZ-waarde voor 2023 niet te hoog is.
Meerderheidsregel haalt het niet
Voor de meerderheidsregel moet de man aantonen dat minstens twee (nagenoeg) identieke woningen met slechts verwaarloosbare verschillen lager zijn gewaardeerd. Na de zitting komt de heffingsambtenaar met meetgegevens en bouwtekeningen: de vergelijkbare appartementen zijn 42 m², 44 m² en 45 m². Ook de kwaliteit loopt uiteen van “matig” naar “goed” en “gemiddeld”. Volgens de verkoopinformatie is één appartement bovendien volledig gerenoveerd en instapklaar, wat een hogere waardering verklaart. De man betwist de m²-verschillen niet en neemt de kwaliteitsverschillen niet weg. Daarom zijn de appartementen niet (nagenoeg) identiek en strandt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Zelfs als één appartement incidenteel te laag is gewaardeerd, is één zo’n afwijking nog geen “meerderheid”. Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Wet: art. 17, lid 2 Wet WOZ; art. 22 Wet WOZ
Bron: Gerechtshof Amsterdam 7 oktober 2025 (gepubliceerd 18 december 2025), ECLI:NL:GHAMS:2025:3334, 24/3481 | NDFR
Geef een reactie