Een familiehypotheek kan extra financiële ruimte bieden bij de aankoop van een woning. Maar als vanaf het begin de bedoeling is dat ouders de rentelasten door periodieke schenkingen compenseren, kan de hypotheekrenteaftrek vervallen. In Tax Talks bespreekt mr. Mariëlle Schuurman-van Nifterik waar adviseurs bij familiehypotheken op moeten letten.
Aanleiding zijn recente Kamervragen over familiehypotheken en de maximale leencapaciteit. Hypotheekverstrekkers kunnen onder voorwaarden rekening houden met periodieke schenkingen van ouders. Daardoor kan een familiehypotheek boven op de reguliere leencapaciteit komen. Fiscaal kan juist de samenhang tussen de lening en de schenking een probleem vormen.
Rente moet daadwerkelijk op het kind drukken
Voor de renteaftrek bij een familiehypotheek gelden in beginsel dezelfde voorwaarden als bij een lening van een bank. De lening moet zijn aangegaan voor de aankoop of verbetering van de eigen woning. Voor leningen waarop de aflossingseis van toepassing is, moet bovendien zijn afgesproken dat deze in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair worden afgelost. Ook moet de rente marktconform zijn en moeten jaarlijks gegevens over de familielening in de aangifte inkomstenbelasting worden verstrekt.
Daarnaast moet de rente daadwerkelijk op het kind drukken. Schelden de ouders de verschuldigde rente kwijt, dan is de rente niet aftrekbaar.
Een afzonderlijke schenking van de ouders betekent niet automatisch dat de renteaftrek vervalt. Besluiten ouders ieder jaar opnieuw om hun kind een bedrag te schenken en betaalt het kind vervolgens uit zijn eigen vermogen de rente, dan is volgens Schuurman in beginsel niets aan de hand.
Anders ligt het als vanaf het begin de bedoeling is dat de rente uit schenkingen van de ouders wordt betaald. In dat geval kan de rente feitelijk niet op het kind drukken en is deze volgens het standpunt van de Belastingdienst niet aftrekbaar.
Schuurman waarschuwt daarbij niet alleen naar schriftelijke stukken te kijken. Ook mondelinge afspraken kunnen relevant zijn. Schenken ouders al jaren ongeveer het bedrag van de verschuldigde rente, dan moet daarom worden nagegaan of ieder jaar opnieuw tot die schenking wordt besloten of dat hierover feitelijk al vanaf het begin afspraken bestaan.
Meer leencapaciteit is geen garantie voor renteaftrek
Dat een hypotheekverstrekker bij de maximale leencapaciteit rekening mag houden met periodieke schenkingen, betekent dus niet dat ook fiscaal aan de voorwaarden voor renteaftrek is voldaan.
Voor adviseurs is het daarom belangrijk om vooraf te bekijken welke voorwaarden de bank stelt. Verlangt de bank bijvoorbeeld een verklaring waarin ouders toezeggen jaarlijks bedragen te schenken om de lasten van de familielening te compenseren, dan moet worden beoordeeld welke gevolgen dat heeft voor de renteaftrek.
Ook de voorwaarden van de lening zelf verdienen aandacht, zoals de hoogte van de rente en de gestelde zekerheden. Voor de ouders speelt daarnaast box 3 een rol. Geld dat eerst als banktegoed werd aangehouden, wordt door het uitlenen aan het kind een vordering en valt in het forfaitaire box 3-stelsel onder de overige bezittingen.
Ook aandacht voor papieren schenking
In de uitzending komt ook de papieren schenking aan bod. Wil de schuld bij overlijden in mindering komen op de nalatenschap, dan moet de schenking onder meer notarieel zijn vastgelegd en moet de schenker jaarlijks daadwerkelijk minimaal 6% rente betalen. Alleen het bijschrijven van de rente is niet voldoende.
Er ligt een ambtelijk voorstel om de rekenrente en levensverwachtingen in de schenk- en erfbelasting te moderniseren. Daarbij zou de gemoderniseerde rekenrente ook als normrente voor papieren schenkingen gaan gelden. Op basis van de huidige renteverwachtingen is voor een mogelijke invoering per 1 januari 2028 gerekend met ongeveer 3%. Over de invoering is echter nog geen definitief besluit genomen en het percentage zou bovendien periodiek worden aangepast.
Schuurman ziet daarom geen reden om nu zonder meer haast te maken met een papieren schenking. Of het aantrekkelijk is om nog onder de huidige regels te handelen, hangt af van de persoonlijke situatie en van de uiteindelijke wettelijke regeling.
Meer fiscale actualiteiten in Tax Talks
De familiehypotheek is een van de onderwerpen in deze Tax Talks-uitzending. Mr. Almer de Beer bespreekt daarnaast onder meer de voortgang van het Belastingplanpakket, de aangekondigde novelle bij het nieuwe box 3-stelsel en conclusies van advocaat-generaal Koopman over de bedrijfsopvolgingsregeling. Schuurman gaat verder in op recente ontwikkelingen in box 3 en aandachtspunten voor estateplanning en de jaarwisseling.
Tax Talks
Tax Talks is hét online learning platform voor mkb-adviseurs. 30x Per jaar wordt een item beschikbaar gesteld dat je via het online platform kunt bekijken. Na het afronden van de bijbehorende kennistoets ontvang je een certificaat en PE-punten.
Geef een reactie