De Hoge Raad oordeelt dat er geen wettelijke verplichting bestaat om geschonken certificaten van aandelen in een vennootschap die woningen bezit, te waarderen tegen de WOZ-waarde met toepassing van de leegwaarderatio.
Op 24 december 2015 heeft een man aan zijn dochter certificaten van aandelen in een bv geschonken. Deze bv bezit een vastgoedportefeuille met 66 objecten, waaronder 57 verhuurde woningen. Vanwege deze schenking heeft de Belastingdienst een aanslag schenkbelasting opgelegd. Maar de dochter is het niet eens met de manier waarop de inspecteur de certificaten heeft gewaardeerd. Specifiek gaat het geschil tussen de vrouw en de fiscus over de vraag of men rekening moet houden met de verhuurde staat van de woningen. Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat de waardering op basis van de WOZ-waarde met de zogeheten leegwaarderatio moest plaatsvinden. Zie ook NTFR 2023/1393 en ‘Vastgoedverhuur dat project ontwikkelt, is zelf geen onderneming’. De staatssecretaris van Financiën is in cassatie gegaan. Advocaat-generaal (A-G) Koopman heeft de Hoge Raad geadviseerd dit cassatieberoep gegrond te verklaren. Zie NTFR 2024/906 en ‘A-G: Geen verplichte waarderingsvoorschriften voor certificaten’.
Waarderingsregel voor woningen geldt niet voor certificaten
De Hoge Raad volgt het advies van de A-G op en stelt dat de waarderingsregel voor woningen niet verplicht is voor certificaten van aandelen. De waarde van certificaten dient men te bepalen op basis van de waarde in het economisch verkeer op het moment van verkrijging. De WOZ-waarde kan als hulpmiddel dienen, maar is niet bindend. Het hof heeft dit miskend, waardoor de uitspraak niet in stand kan blijven. Vervolgens verwijst de Hoge Raad de zaak naar hof Den Haag voor verdere behandeling. Dit verwijzingshof moet onderzoeken wat de waarde in het economisch verkeer (WEV) van de woningen was als onderdeel van de intrinsieke waarde van de certificaten. Daarbij moet het hof rekening houden met het waardedrukkende effect van de verhuurde staat.
Wet: art. 21, eerste, vijfde en achtste lid en 35 b SW
Besluit: art. 10a Uitv besl SW
Bron: Hoge Raad, 4 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:507, 23/02449
Geef een reactie