In het geval waarin een onroerende zaak binnen zes maanden na de aanschaf weer wordt doorverkocht, hoeft de laatste koper in beginsel minder overdrachtsbelasting te betalen. De doorverkoper mag van de laatste koper verlangen dat hij dit belastingvoordeel vergoed krijgt. Maar hij zal dit wel moeten opnemen in de verkoopovereenkomst.
Voorkomen van oplopende heffing
Wie een echte of fictieve onroerende zaak koopt, moet in principe rekening houden met de heffing van overdrachtsbelasting. Deze heffing zal immers de lasten van de aanschaf verhogen. Het komt in de praktijk voor dat de koper van een onroerende zaak deze zaak in een korte tijd weet te verkopen. De volgende koper moet dan in beginsel opnieuw overdrachtsbelasting betalen. Als dezelfde onroerende zaak in korte tijd steeds wordt doorverkocht, loopt de heffing van overdrachtsbelasting flink op. Dat is nu ook weer niet de bedoeling, dus bevat de wet een maatregel om het oplopen van de overdrachtsbelasting te beperken. Als iemand een onroerende zaak verkrijgt binnen zes maanden nadat een ander diezelfde onroerende zaak heeft verkregen, vindt een vermindering van de heffingsgrondslag plaats. De grondslagvermindering is gelijk aan de waarde waarover de vorige verkrijger overdrachtsbelasting of niet-aftrekbare btw heeft betaald. Als de vorige verkrijger zelfs maar een deel van de btw over de onroerende zaak kon aftrekken, vindt bij de daaropvolgende verkrijging geen verlaging van de heffingsgrondslag plaats.
Zelfde goederen
Het is mogelijk dat een partij een belang in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) verkrijgt, dat belast is met overdrachtsbelasting. Als binnen zes maanden een ander (een deel van) de desbetreffende onroerende goederen verkrijgt, is de regeling voor opeenvolgende verkrijgingen in beginsel eveneens van toepassing. Voor de werking van deze regeling zijn de aandelen in de OZR dezelfde onroerende zaken als de onroerende goederen zelf.
Gerechtigde tot het voordeel
Op basis van de letterlijke wettekst is het de opvolgende koper die profiteert van de grondslagverlaging. Hij hoeft alleen maar overdrachtsbelasting te betalen over de aankoopprijs voor zover deze de aankoopprijs van zijn voorganger overschrijdt. Maar in de praktijk loopt het vaak anders. Bij zogeheten A-B-C-transacties is het namelijk gebruikelijk dat de laatste verkrijger C het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting vergoed aan doorverkoper B. Ondanks deze gebruikelijkheid zal de doorverkoper toch in de verkoopovereenkomst zijn aanspraak op het belastingvoordeel moeten opnemen. In een zaak voor Hof Amsterdam was dat niet gebeurd. Zelfs de vraag of de koopovereenkomst rechtsgeldig tot stand was gekomen, was een geschilpunt. De doorverkoper wist niet aannemelijk te maken dat zij gezien de omstandigheden mocht verwachten dat het belastingvoordeel haar toekwam. Daarbij speelde volgens het hof een rol dat de eindkopers particulieren en niet-professionele kopers waren. Van deze particulieren was niet te eisen dat zij wisten dat de doorverkoper alleen een overeenkomst zou willen afsluiten als zij het belastingvoordeel kreeg toegekend. Als deze voorwaarde echt zo belangrijk was geweest voor de doorverkoper, had zij dat in de verkoopovereenkomst moeten opnemen.
Effect verlaging van erf- of schenkbelasting
Niet alleen de verkrijging vanwege een koopovereenkomst, maar ook de verkrijging uit een schenking of erfenis is in principe belast met overdrachtsbelasting. De hoofdregel is dat de verkrijger de betaalde overdrachtsbelasting mag aftrekken van zijn verkrijging voor de erf- of schenkbelasting. In dat geval blijft bij een volgende overdracht binnen zes maanden na de vererving of schenking de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting achterwege.
Wet: art. 13 WBR 1970 en art. 7 SW 1956
Meer informatie: Gerechtshof Amsterdam 4 december 2018 (gepubliceerd 31 december 2018), ECLI:NL:GHAMS:2018:4472
